순천부동산 배들공인 010-4640-7959

차량단감, 사각단감 또는 골단감이라고도 부르는 순천 단감 따러 갑니다. 주말에만 농사일에 힘을 보태는거라 별 도움은 안되겠지만 해마다 연례 행사로 시작한게 어언 30년이네요.

상수원보호구역, 수변구역의 청정지역인 순천 낙안면 석흥리의 산아래에서 재배하고 수령 40년 정도인 나무 50여주에 열린 단감을 매년 10월말이나 11월초에 수확하는데 올해는 이번 주말 11월 2일(토) 부터 작업을 시작하였는데 아직 마무리가 안되어 수확을 연장합니다.

■ 포장단위 : 단감 1박스 10kg(포장지 제외 순수 열매 무게가 보통 11kg정도 담깁니다.)
■ 가격(택배비포함) : 선물용 35,000원(10키로 기준 55과 내외, 11키로 정도를 담기 때문에 60과 정도를 보내드립니다)
가정용 25,000원(10키로 기준 60과 내외)

■ 전화번호 : 010-6747-5350 (작업여건상 통화가 어려울 수 있으니 메시지를 남겨주시면 됩니다)

■ 주문방법 : 주문수량, 받으실분 이름/주소/ 전화번호 남겨주시면 계좌번호 보내드립니다.(입금자와 받으실분이 다르면 입금자명도 알려주세요)

■ 발송예정 : 입금 확인후 하루이틀 안에 발송합니다.

※ 비가 오는날에는 수확이 어려워 발송이 늦어질 수 있습니다.

010-6747-5350
 

판매완료^^ 순천 대봉감 홍시감 전남 순천시 낙안면 석흥리 산아래 감나무밭의 올해 수확 상황이 좋습니다.

굵기도 크고 병충해 피해도 없어 때깔도 좋아 보입니다. 지난해에는 수확량이 적어 판매를 할 수 없었는데 기후탓인지 농사를 잘 지은건지 제법 많은 수량이 생산되었습니다.

■박스단위 및 갯수: 10kg(30~35과 내외), 15kg(45~50과 내외), 포장재를 제외한 과일의 순수 무게입니다.
■가격(택배비포함): 10kg 40,000원
15kg 50,000원
■박스 부피때문에 열매의 크기를 균일하게 할 수 없는점 미리 양해부탁드립니다.
■연락처: 010-6747-5350
(되도록이면 주문은 메시지로 부탁드립니다)
■주문방법: 받으실분 이름 주소 전화번호 남겨주시면 계좌번호 보내드립니다.
■발송: 주문받은후 2~3일내에 받아보실 수 있습니다.(우천시에는 하루이틀 늦어질 수도 있습니다)

010-6747-5350

전남 고흥군 점암면 화계리 산아래에서 키운 개복숭아 판매합니다!
키우는 곳은 고흥이나 지리산 야생 묘목이라고 하는 나무를 가져다 심었습니다.
돌복숭아 또는 산복숭아로도 불리고 천식이나 기관지에 좋다고들 하네요.
 

지난해까지는 집에서 모두 소모하였는데 올해는 전지를 안해서 그런지
너무 많이 달린것 같아 필요하신 분을 찾게 되었습니다!

살균제나 살충제 등의 농약은 전혀 사용하지 아니하고 재배한 것이며
예초기를 가지고 일년에 두세차례 풀베는 작업만하였기에 자연 그대로의 과실이라고 보시면 됩니다.
 

내일 수확할 예정이나 수확량이 얼마나 될지 가늠도 못하는 비 농사꾼이기에
주문 순서에 따라 사전 연락후 순차로 발송해드릴 예정입니다.

<개복숭아 판매 내용>
포장단위 : 10kg 1box
판매금액 : 50,000원(택배비 포함)
연락처 : (통화가 어려울 수 있으니 문자를 남겨주시거나 댓글을 달아주시면 감사하겠습니다)
 

남해맛집 경남 남해군 남면 덕월리 전망대횟집의 물회로 무더위를 날리다!!!

모처럼만의 일요일!

다른 일이 없어 집에서 뒹굴뒹굴하다가 너무 답답하고 더워서

오후 늦은 시간에 집안을 탈출하여 남해대교를 건너 해안도로를 따라 달리니

잔잔하고 멋진 바다가 눈앞에 펼쳐진다.

약 1시간 30분 정도를 달리다 허기진 배를 채우고자 멈춘 곳이 전망대횟집 남해물회!!!

먹고 나오면서 찍은 사진이라 야경이네요. ㅎㅎ

서둘러 자리잡고 물회를 주문하니 살얼음을 띄운 물회가 등장!

정작 받아보니 특별한 것이 없어 보이는 모습!!!

하지만 맛은 특별나다. 맛있다!!!

한여름의 무더위를 잠시만이라도 잊게한다.

물회덕분에 찜통더위를 피해 나들이한 보람이 느껴집니다.

남해물회, 남해맛집이라고 감히 소개하기에 부족함이 없을듯하네요!!!

순천매실 전남 순천시 낙안면에서 재배한 향매실 팝니다.

지난 주말 매실밭에 올라가보니 곧바로 따서 보낼수 있을만큼 자랐네요.

택배비 포함 10kg에 2만5천원입니다.

매실은 특과 대의 크기를 구분하지 않고 보냅니다.(중 이하는 담지 않습니다)

비만 내리지 않는다면 주문받은 담날 따서 배송출발합니다.

010-4640-7959(주문은 문자로 부탁드립니다)

 매실밭 전경~~

홍매실~~

청매실~~

지난 주말 수확한 홍매실~~

지난 주말 수확한 청매실~~

며칠전의 일이다.

손님 한분이 사무실을 방문하여 아파트매물에 관한 상담을 하고는 수일이 지난 다음 유선상으로 매도의뢰를 하셨다.

사정이 급하여 시세보다 많이 저렴하게...

소위 말하는 대물로 받은 물건이라 손해가 이만저만 아니지만 눈물?을 머금고...

일정기간 전세를 낼까도 생각했는데 별로 좋아질 사정이 없다고 판단한 걸로 보인다.

매도의뢰를 받고난 후 의례적으로 하게되는 매물홍보 내지는 광고를 여기저기 게재했다.

문제는 여기서부터 발생했다.

광고를 게재한 후 이틀이나 지났을까.. 의뢰인으로부터 전화가 걸려온다.

포탈싸이트에 올린 광고를 내려달라고 하신다.

이유인즉선 분양사무실에서 그렇게 요구했단다.

미분양분의 처리에 영향을 미친다는 얘기다!!!

상식적으로 납득이 가지않았지만 의뢰인의 요청에 따랐다.

그리고 다음날 분양사무실 직원으로부터 직접 전화가 왔다.

지역정보지 광고를 왜 내리지 않았느냐고?

이말을 듣는 순간 뒷꼭지가 띠이잉!!!

충격받은 정도를 생각해서는 막말이라도 하고 싶었지만 꾹 누르고는...

광고를 하고 안하고는 의뢰인과 내가 알아서하겠다고 하고 전화를 끊었다.

그날 오후 다른 사무실과 통화를 하다가 거기도 그런 전화를 받았단다.

또 한번 어처구니없다는 생각이 들었다.

오기가 생겨 정보지 광고는 계속 게재를 했다!!!

그러자 어제 오후 의뢰인이 다시 사무실을 방문했다.

분양사무실에서 다시 전화가 와서 지역정보지 광고도 내려달라는 요구를 한단다.

그러면서 분양직원이 의뢰인의 매물을 우선적으로 처리해 주겠다고 했단다.

어떻게? 무슨 수로? 분양사무실 방문자를 대상으로? 분양은 안하고 일반매물을?

분양이라는 본분보다는 잿밥에 눈이 어두운 짓을 하리라는 정도는 갓난 아이들도 아는 사실이지만...

그렇다고 이를 따지겠다는 생각은 추호도 없다.

그럴만한 가치가 있는 일도 아니고 오히려 에너지만 낭비하는 일이 될테니...

하지만 주위의 상황은 전혀 개의치않는 이기적인 행태가 너무 화가나서...

혼자서 주절주절 독백해본다.

주제파악 좀 하고 다른 사람의 사정도 엿보라고!!!

어쨌거나 난처해진 의뢰인이 어떻게 하냐고 묻길래 광고나 뭐나 알아서 진행하고 책임지겠다고 했다.

현재보다 훨씬 무차별적인 광고를 통하여 빠른 시간에 매물을 정리하는 것이 최선책이라고 다짐하면서!!!

                                                       2014년  11월  29일에 쓰고 11월의 마지막날에 포스팅~~

요즈음 뉴스엔 온통 유병언 얘기다! 사체가 발견되었단다. 순천시 서면 학구리 야산 어느 매실밭에서...

그런데 그 보도가 있기전날인지? 다음날인지? 정확한 기억은 아니지만 여하간 새벽 4시 30분경 모 방송사 작간지 피딘지라면서 전화가 울렸다. 너무 이른시간이라서 미안하단다면서 몇가지를 묻는다. 잠결에 아는바 없다면서 끊었다.

그리고 그날 낮에 같은 방송사에서 전화가 울린다. 또 담날은 다른 방송사에서 전화가 온다? 그리곤 오늘 아침에는 모관청이라고 전화가 온다.

왜? 유병언과 관련된 땅에 대해서 궁금하단다! 그런데 정작 무엇을 궁금해하는지 통화를 하는 나도 모르겠다. 그 땅이 내 땅도 아니고 어디 있는지도 모르는데... 내가 아는 것은 송치재휴게소의 위치 정도인데 이사람들은 그로부터 2.5km 떨어진 곳이 사람 손바닥안에 있는 것처럼 묻는다.

나에게만이 아니고 다른 곳에도 전화를 돌리겠지...그러면서 소설의 한페이지를 만들고 또 다른 한페이지를 만들면서 급기야는 완벽한 하나의 소설이 완성되겠지?

이 양반들아!!! 순천시 서면 학구리가 100여세대 되는 아파트 한동이나 되는 넓이인줄 아시오? 온통 산으로 이루어진 곳에 평평한 땅이 조금이라도 있으면 마을이 형성되어 있는 산골이란 말이오!!! 강원도 산골 마을이나 진배 없는 곳이란 말이요!!! 그렇게 궁금하면 직접와서 다녀봐라~~

물론 내가 일하는 곳이 순천시 서면인지라 일과시간에 전화하는 사람들에게 불만이 있는 것은 아니다. 오로지 한사람 새벽에 전화한 놈?에 대한 불만 때문에 이렇게 혼자 독백한다. "최소한의 예의는 지켜라~~~ 이 망할인간아  ㅠㅠ"

확정일자와 전세권의 차이점

확정일자는 절차가 간편하고 비용이 적다

읍, 면, 동사무소(주민센터)에 전입신고하면서 임대차계약서 뒷면에 날짜가 찍히는 도장을 받으면 된다. 비용은 600원이며 주민센터 이외에 등기소나 공증기관에서도 받을 수 있다. 확정일자는 집주인의 동의가 필요하지 않고 세입자 단독으로 신청한다. 상가건물의 경우 관할 세무서에서 사업자등록을 하면서 확정일자를 받는다.

전세권은 주인 동의가 필요하고 비용이 많이 든다

전세권 등기를 위해서는 먼저 주인의 동의가 필요하다. 일반적으로 주인들은 등기부에 다른 권리가 올라가는 것을 싫어하여 동의를 잘 안 해 준다. 일단 동의하면 전세권설정 계약서를 만들고 등기 절차에 들어간다. 비용은 등록세(0.2%) 지방교육세(0.04%) 증지대 등으로 보증금 1억원이면 약 25만원이 소요된다 (법무사 수수료 별도). 등기 비용은 보통 세입자가 부담하지만 주인 사정으로 세입자가 전입신고를 못할 경우 반반 또는 임대인이 전액 부담하기도 한다.

전세권은 바로 경매 신청할 수 있으나 확정일자는 소송을 거쳐야 한다

만기일에 이사를 하려고 해도 보증금을 돌려받지 못할 경우 확정일자 임차인은 보증금 반환청구 소송을 통해 판결을 받아 강제집행해야 하지만, 전세권자는 소송 절차 없이 직접 경매 신청할 수 있다. 소송에 걸리는 기간만큼 보증금을 빨리 받아낼 수 있는 것이다.

전세권은 주인 동의 없이 재임대할 수 있다

확정일자 임차인은 재임대(전대차) 하려면 주인의 동의를 받아야 하지만 전세권자는 주인 동의 없이 재임대 또는 양도할 수 있다. 물론 특약으로 이를 금지할 수는 있다. (민법 제306조 전세권의 양도, 임대 등)

확정일자는 다음날부터, 전세권은 설정 당일에 효력이 발생한다

확정일자 임차인은 여기에서 주의가 필요하다. 이사 온 날 바로 전입신고를 했지만 그 날짜로 임대인이 근저당을 설정했다면 임차인은 하루 차이로 후순위가 되기 때문이다. 따라서 임대인에게 ‘이사날짜 하루 지난 후에 담보권을 설정할 수 있다’ 라는 약속을 받아둘 필요가 있다.

전세권이 오히려 불리한 경우도 있다

전세권자는 수리비 부담에서 불리하다. 우리 민법은 임대인에게 수리 의무를 주고 있지만 예외적으로 등기부에 전세권을 설정한 경우 임차인 즉 전세권자에게 수리 의무를 주고 있기 때문이다. (민법 제 309조 전세권자의 유지, 수선의무)

또한 임차한 집이나 건물이 경매가 진행되면 확정일자 임차인은 임차주택 외에 그 토지의 낙찰 대금에서도 배당을 받을 수 있으나, 전세권자는 건물에서만 배당을 받아야 한다. 그러나 아파트와 같은 집합건물은 건물에만 설정된 근저당이라도 대지권의 대금에서도 배당 받을 수 있다는 판례가 있다. (대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결)

선순위 권리를 놓치면 안 된다 - 확정일자나 전세권 선택은 그 다음 문제

끝으로 중요한 사항 한가지 짚고 넘어가자. 내가 들어가려는 집이나 건물에 이미 선순위 권리자가 있다면 그리고 그 권리 금액이 집이나 건물 가격의 대부분을 차지한다면 확정일자를 받거나 전세권을 설정한다 해도 별 의미가 없다는 점이다.

그러므로 그 부동산의 등기부를 보고 근저당권이나 가압류가 있는지 그리고 원룸이나 다가구 주택에 들어갈 때는 먼저 들어온 세입자들의 보증금액이 모두 얼마나 되는지 살펴 보아야 한다. 그래서 이런 선순위 권리금액과 내가 지급하려는 임차보증금의 합계액이 집값의 약 70% 수준을 넘어 간다면, 이 때는 계약 여부를 다시 생각해야 한다.

언양에서 8여년을 살다가 지난달 말에야 순천으로 이사를 왔다. 거주할 집은 지난 여름에 장만을 해두었으나 부동산사무실의 정리가 더디어져 한참을 기다려야 했네요 ㅠㅠ

그동안 사무실도 꾸미고 광고도 하고 여러가지 준비를 하다보니 한가할 틈이 없었는데 이제야 기본적인 정리와 셋팅을 마치고 주말에 잠시 틈을 내어 그동안의 소회를 적어본다.

울산의 언양에서 갑자기 이사를 간다고 하니 주위 사람들이 반신반의하면서 뭐해서 먹고살려고? 어느정도 자리잡았는데 왜가냐? 등등 진심어린 염려를 등뒤로 하고 야반도주???

순천!!! 결혼하고서 30년 이상을 들락거렸는데도 막상 정주할 곳이라고 하여 자리를 잡으니 어색만땅!!! 그러나 본인의 성격이 워낙에 그런 상황에 개의치 않는터라 10여일이 지나니 어느덧 오랫동안 살아왔던 곳 같은 착각? 마저 들정도네요. 너무 빠른 적응에 본인도 살짝 놀랐음..

아마도 고등학교 다닐때 살던 진주와 여러모로 비슷한 분위기의 도시라서 그런지도 모르겠다. 별다른 생산시설이나 기반산업이 없는 소비도시, 교육도시, 문화도시 등등...  요즈음의 세태가 요구하는 일자리가 부족하여 정체되어 있긴 하지만  조용하고 오염되지 않아 살기에는 딱이다.

여하튼 순천으로 왔다. 호구지책은 깊게 고민하지 않고 일단은 부동산사무실의 정착을 1순위로 두고 여러가지 물밑작업을 실행하고 있다. 부동산중개업의 분위기가 언양과는 약간 달라보이는 듯 하다. 호칭부터가 그렇다. 언양에서는 "소장님 소장님"하는데 여기에서는 "중개사님 중개사님" 이라고 부른다. 귀에 익숙하지 않다. 시간이 해결해 줄일이다. 여기가 옳고 저기가 그르다의 문제가 아닌 그냥 오래된 관습이지 싶다. 어쩌면 스스로 자부심을 가져보자는 의미아닐까싶다.

또 관할영역이 너무 넓다. 언양은 3만정도의 인구가 사는 지역을 섭렵하면 영업에 별다른 지장이 없었는데 여기는 약 26만의 인구가 사는 지역을 넘어 여수, 광양, 고흥, 보성 등등 주변 지역까지도 알아 둬야할 듯..

지금은 집이 있는 생목동에서 사무실이 있는 서면까지의 통행로 정도만 파악된 상태임!! 거기다가 길치의 능력이 발휘되면 언제적에나 순천시내의 지도가 머리 속에 들어올까 심히 걱정이다.

그래서 손님의 문의에 답변이 곤란한 경우가 많다. 그러나 이 또한 지나가리라! 시간이 걸려서 그렇지 어느 곳이라도 시세나 분위기를 파악할 수 있는 툴은 갖추고 있으니... 이렇게 자신감을 충전해본다.

그렇게 저렇게 시간이 흐르면 최종적으로는 순천에서 가장 책임감있고 신뢰할 수 있는 부동산, 친절함은 덤으로 주는 부동산이 되리라는 목표로 오늘도 매진한다.

주택 및 상가의 묵시적 갱신

일정규모 이하 상가 임차인의 범위

환산보증금 (보증금 + 월세x100) 기준

1. 서울특별시 - 3억 원 이하

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 - 2억 5천만 원 이하

3. 광역시, 군 지역 제외, 안산·용인·김포·광주시 포함 - 1억 8천만 원 이하

4. 그 밖의 지역 - 1억 5천만 원 이하

(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)

확정일자와 전세권의 차이점

확정일자는 절차가 간편하고 비용이 적다

읍, 면, 동사무소(주민센터)에 전입신고하면서 임대차계약서 뒷면에 날짜가 찍히는 도장을 받으면 된다. 비용은 600원이며 주민센터 이외에 등기소나 공증기관에서도 받을 수 있다. 확정일자는 집주인의 동의가 필요하지 않고 세입자 단독으로 신청한다. 상가건물의 경우 관할 세무서에서 사업자등록을 하면서 확정일자를 받는다.

전세권은 주인 동의가 필요하고 비용이 많이 든다

전세권 등기를 위해서는 먼저 주인의 동의가 필요하다. 일반적으로 주인들은 등기부에 다른 권리가 올라가는 것을 싫어하여 동의를 잘 안 해 준다. 일단 동의하면 전세권설정 계약서를 만들고 등기 절차에 들어간다. 비용은 등록세(0.2%) 지방교육세(0.04%) 증지대 등으로 보증금 1억원이면 약 25만원이 소요된다 (법무사 수수료 별도). 등기 비용은 보통 세입자가 부담하지만 주인 사정으로 세입자가 전입신고를 못할 경우 반반 또는 임대인이 전액 부담하기도 한다.

전세권은 바로 경매 신청할 수 있으나 확정일자는 소송을 거쳐야 한다

만기일에 이사를 하려고 해도 보증금을 돌려받지 못할 경우 확정일자 임차인은 보증금 반환청구 소송을 통해 판결을 받아 강제집행해야 하지만, 전세권자는 소송 절차 없이 직접 경매 신청할 수 있다. 소송에 걸리는 기간만큼 보증금을 빨리 받아낼 수 있는 것이다.

전세권은 주인 동의 없이 재임대할 수 있다

확정일자 임차인은 재임대(전대차) 하려면 주인의 동의를 받아야 하지만 전세권자는 주인 동의 없이 재임대 또는 양도할 수 있다. 물론 특약으로 이를 금지할 수는 있다. (민법 제306조 전세권의 양도, 임대 등)

확정일자는 다음날부터, 전세권은 설정 당일에 효력이 발생한다

확정일자 임차인은 여기에서 주의가 필요하다. 이사 온 날 바로 전입신고를 했지만 그 날짜로 임대인이 근저당을 설정했다면 임차인은 하루 차이로 후순위가 되기 때문이다. 따라서 임대인에게 ‘이사날짜 하루 지난 후에 담보권을 설정할 수 있다’ 라는 약속을 받아둘 필요가 있다.

전세권이 오히려 불리한 경우도 있다

전세권자는 수리비 부담에서 불리하다. 우리 민법은 임대인에게 수리 의무를 주고 있지만 예외적으로 등기부에 전세권을 설정한 경우 임차인 즉 전세권자에게 수리 의무를 주고 있기 때문이다. (민법 제 309조 전세권자의 유지, 수선의무)

또한 임차한 집이나 건물이 경매가 진행되면 확정일자 임차인은 임차주택 외에 그 토지의 낙찰 대금에서도 배당을 받을 수 있으나, 전세권자는 건물에서만 배당을 받아야 한다. 그러나 아파트와 같은 집합건물은 건물에만 설정된 근저당이라도 대지권의 대금에서도 배당 받을 수 있다는 판례가 있다. (대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결)

선순위 권리를 놓치면 안 된다 - 확정일자나 전세권 선택은 그 다음 문제

끝으로 중요한 사항 한가지 짚고 넘어가자. 내가 들어가려는 집이나 건물에 이미 선순위 권리자가 있다면 그리고 그 권리 금액이 집이나 건물 가격의 대부분을 차지한다면 확정일자를 받거나 전세권을 설정한다 해도 별 의미가 없다는 점이다.

그러므로 그 부동산의 등기부를 보고 근저당권이나 가압류가 있는지 그리고 원룸이나 다가구 주택에 들어갈 때는 먼저 들어온 세입자들의 보증금액이 모두 얼마나 되는지 살펴 보아야 한다. 그래서 이런 선순위 권리금액과 내가 지급하려는 임차보증금의 합계액이 집값의 약 70% 수준을 넘어 간다면, 이 때는 계약 여부를 다시 생각해야 한다.

언양읍 서부리 서울산 한신휴플러스가 입주를 시작한지 한달 정도만에 할인분양을 시작했습니다.

25, 29, 32, 34평형 전세대 공히 2.1%정도의 할인율을 적용하여 취득세 만큼의 혜택을 볼 수 있게 되었습니다. 언양, 삼남, 상북지역 곳곳에 현수막을 설치하고 본격적인 미분양 털기 작업에 열을 올리고 있는데(분양전문가들은 이를 떼분양이라고 하는 것 같음) 과연 그 성과가 어느 정도 될지 귀추가 주목됩니다.

 애초에 수요자들이 기대하던 할인율에는 상당부분 못미치는 것 같은 아쉬움이 대대적인 홍보를 통하여 상쇄되는지도 궁금하네요! 여하튼 분양이 순조로우면 언양지역의 인구유입과 직결되는 터라 지역경제에 많은 도움이 될 듯하고, 부동산 경기의 활성화에도 기여할 듯합니다. 하지만 이왕에 할인을 할바에는 좀더 폭넓은 할인이었으면...혹시라도 분양이 여의치 않아 할인율을 다시 조정하는 일은 발생하지 않았으면 좋겠네요!!!

화이팅!!!

어제 아침 출근도 하기전에 어느 여자손님으로부터 전화가 울린다. 몸이 안좋아 공기좋은 곳에서 요양을 하고 싶은데 적당한 곳이 있냐고? 블로그에 올려진 촌집을 보러 포항에서 바로 출발하겠다기에 집주인과 시간약속을 잡아야지 무작정 출발하면 헛걸음이 될수도 있다고..그러곤 주인에게 전화를 거니 주인왈 직장에서 일부러 시간을 내야하니 꼭 하실분이 아니면 오지말라고 한다. 거리도 있고하니 기름값도 아깝단다. 그런 생각이면 애초에 집을 내지 말든지 열쇠를 맡기든지 하면 될텐데..ㅉㅉ

여하튼 다시 손님과 통화를 하여 주인의 사정을 얘기하니 막무가내로 보러오겠다기에 주인에게 사정사정하여 12시에 만나기로 서로 약속을 했다. 그때가 10시쯤 되었을까? 손님은 씨동생을 대리인으로 보내겠다기에 그러라하고 11시반쯤 사무실에서 약속장소로 가기전에 혹시나해서 씨동생에게 오고있냐고 전화를 하니 사정이 생겨 못온단다. 이런!!!!! 처음 통화한 여자손님에게 어찌된일이냐고 하니 알아보고 전화준단다...어쨌거나 주인에게는 뭐라 말할수 없는 미안함에

시간상 거리상 이미 출발했을거라는 생각에 나도 약속장소에 시간맞춰 도착했다. 전화상으로 얘기하기보다는 직접 보고 하는것이 나을듯하여..또 마침 점심시간이라 같이 식사라도 하면 조금이라도 화를 풀수 있을거 같아서..

그 사이 여자손님으로부터는 연락이없다. 하도 화가나서 몇번씩이나 전화를 하니 어쭈 인제 전화를 안받는다? 약간의 시간이 흘렀다. 대문사이로 담너머로 집을 구경하다가 손님에게 다시 전화를 했다. 아주 긴벨울림끝에 남자의 목소리가 들린다. 이건 무슨상황인지 뻔하다. 변명을 늘어놓는다. 그러면서 다른 곳에 집을 구했단다? 그럼 나랑 약속해두고 다른 곳으로 갔다는 얘기아닌가? 그럼 못간다는 통보정도는 해주는 것이 사람사는 도리 아닌가? 참 할말이 없다. 한바탕 쏘아붙이고는 전화뚝! 그러니 요양할 일이 생기겠지...

다시 주인을 기다린다...그런데 이번엔 주인에게서 기척이 없다? 전화를 한다. 언제 약속했냐고..저녁에 보기로 했지않냐고...참으로 어이가 없다! 사람들이 이렇게도 약속을 하챦게 생각하는가? 치밀어오르는 화를 다스린다. 오늘 어른이날이다 제발 어른들이여 아이들한테 부끄러운 짓 하지맙시다 !!!!

4/1부동산대책의 생애최초 취득세면제 및 양도세면제 기준

6억원 이하 생애최초 주택구입자의 취득세 감면 혜택이 4월 22일부터로 소급 적용된다. 생애최초 주택구입자들이 취득세 면제혜택을 누리기 위해서는 올해 말까지 해당 주택에 대해 잔금을 납부하거나 등기를 마쳐야 한다.

또 1세대1주택자(일시적 2주택자포함)가 보유한 주택과 신규 및 미분양 주택 양도세 면제 기준이 22일부터 적용된다. 전용면적 85㎡이하 또는 6억원 이하 주택은 5년간 양도세가 면제된다.

임차권등기명령과 배당요구

경매절차에 있어서 임차인이 우선변제나 최우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일내에 배당요구신청을 하여야 한다. 배당요구신청을 하지 않으면 그 임차인은 낙찰대금으로부터는 배당을 받을 수 없게 된다. 임차인의 배당요구는 법원에 비치된 배당요구서에 채권의 원인 및 액수를 기재하고 이를 소명하는 서면(임대차계약서 또는 확정일자가 부여된 임대차계약서)을 첨부하여 제출하는 통상적인 방식이 이용되고 있지만, 이외에 임차권등기명령을 이용하는 방법도 있다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써 행해지는 절차로서 임차권등기 후 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도이다. 종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.

이러한 문제점을 개선하기 위하여 1999년 3월 1일부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서 임차권등기명령제도를 도입하게 되었으며, 이 제도의 도입으로 이제는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인이 안심하고 주거를 이전할 수 있게 되었다.

특히 임차주택이 경매에 부쳐지는 경우 낙찰되어 보증금을 배당받을 때까지 10개월 이상 걸리는 상황에서 그 사이 이사할 필요가 있는 임차인에게 임차권등기명령은 상당히 유효한 제도로서 활용되고 있다. 앞서 언급하였듯 이러한 임차권등기명령신청에 기해 임차권등기가 행해지면 임차인은 경매절차에서 별도의 배당요구신청을 하지 않더라도 배당요구를 한 것으로 간주되어 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있게 된다.

그렇다면 임차권등기명령에 기한 모든 임차권등기를 배당요구로 볼 수 있을까? 여기에 맞는 적절한 사례가 있어 그 사례를 통해 이 문제를 풀어가보도록 하자. 지난 4월 17일에 동작구 신대방동 다가구주택이 감정가 4억5천만원에 1회 유찰된 3억6천만원에 경매에 부쳐졌음에도 불구하고 감정가를 넘는 4억6천만원에 ‘K’씨에게 낙찰된 적이 있었다. 이 물건에는 말소기준권리보다 앞서 전입한 선순위 대항력 있는 임차인이 다수 있었고, 그 임차인중 3가구는 임차권등기를 한 상태였다.

문제는 임차권등기를 한 3가구중 2가구(甲, 乙)의 임차인이 별도의 배당요구신청을 하지 않은 것이 화근이 되었다. 낙찰자 ‘K’씨는 입찰전에 한 경매컨설팅업체에 달리 배당요구를 하지 않은 그 2가구의 임차인이 보증금을 배당 받을 수 있는지 자문을 구하였는 바, 그 컨설팅업체로부터 임차권등기는 곧 배당요구와 같이 취급되므로 보증금 전액 배당이 가능하다는 답변을 들었다.

감정가 이상에서 현 시세가 받쳐주고 있으며, 향후 개발호재도 있어 ‘K’씨는 아무런 의심없이 입찰에 응하게 된 결과 감정가를 넘는 4억6천만원에 9명의 경쟁자를 제치고 낙찰을 받았다. 별 문제없이 매각이 결정되었고, 이후 대금납부기한내에 대금까지 납부하였으나 배당기일에 이르러서야 사고가 발생한 것을 알았다.

낙찰대금으로부터 배당을 받을 줄만 알았던 임차권자 甲, 乙 중 甲은 보증금 전액을 배당받았으나 乙은 보증금 2477만원을 전혀 배당받지 못했고, ‘K’씨는 선순위 대항력 있는 임차인의 지위에 있었던 乙의 보증금 전액을 물어줘야 하는 처지에 놓이게 된 것이다. 경매컨설팅업체 조차 몰랐던 함정은 어디에 있었을까?

문제는 바로 임차권등기가 된 시점의 차이에 있었다. 임차권자 甲의 임차권등기는 경매개시결정등기가 되기 전에 이루어졌던 반면 乙의 임차권등기는 경매개시결정등기가 된 후에 이루어졌다는 점이다. 즉 법원은 배당표를 작성하면서 경매개시결정등기 이후에 임차권등기가 경료된 乙을 당연 배당권자가 아니라 별도의 배당요구신청을 해야 배당받을 수 있는 채권자로 분류하고 배당에서 제외하였던 것이다. 별도의 배당요구 없이도 당연 배당이 되는 저당권자, 전세권자, 가압류채권자도 경매개시결정등기 후의 채권자라면 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 것과 같은 논리이다.

경매개시결정 후의 저당권이나 전세권, 가압류 등이야 배당을 받든 받지 못하든 낙찰자가 신경쓸 바는 아니지만, 임차권등기명령에 기한 임차권등기의 경우는 위 사례처럼 사뭇 그 얘기가 달라지게 된다. 모든 임차권등기를 배당요구로 동일시했다가는 이처럼 낭패를 볼 수 있기에 주의를 요하는 사안이다.

퍼온글 <태인칼럼>

  양도세의 1세대 1주택 비과세요건의 허점에 대해서 실례와 관련하여 살펴보고자 한다. 예를 들면 미혼인 30대 남자가 주택을 1채 구입하여 4년여를 소유하다가 상당한 차익이 나고 1세대 1주택이라서 양도세도 없다는 판단으로 덜렁 매각을 강행(?)했다가 세무서로부터 양도세를 신고하고 납부하라는 통지를 받은 경우이다. 이런 경우를 겪은 사람들이 더러 있으리라고 본다. 통상 사람들은 자신의 소유주택을 기준으로 양도세를 떠올리고 계산한다. 하지만 법령은 우리들이 생각하는 것만큼 단순하지 않다.

  여기에서 착각이 일어나는 부분은 1세대에 관해서이다. 이는 자신과 주민등록을 같이하는 사람 모두를 세대의 구성원으로 하는 것이다. 따라서 1세대 1주택이라함은 주민등록에 같이 등재되어 있는 세대원의 소유주택을 모두 합산하여 1주택이어야 한다. 혹시라도 주택을 소유한 자가 부모 등과 주민등록을 같이 하는 경우에는 부모 등의 소유 주택이 있는지를 반드시 살펴야 한다. 인간은 다분히 개인주의적이고 자기중심적으로 생각하고 판단하는 경향이 있어 이러한 사항을 간과하여 손해를 보는 경우가 종종 있으니 말이다.

  물론 법령의 모순도 있지만 이는 논외로 하고, 이러한 상황에서 벗어나기 위해서는 1주택을 매각하는 사람의 주민등록을 다른 데로 이전하면 된다. 소유권을 이전하는 당일(잔금일)에만 그 세대의 구성원에서 제외되면 1세대 1주택 비과세의 혜택을 받을 수 있게 된다. 법령의 규정을 몰라서 내지 않아도 될 세금을 내게되는 허탈함이야 이루 말할 수 있겠는가???

  그리고 주민등록상 같은 세대원이라도 실제로 같이 거주하지 않았다면 소정의 소명절차를 거쳐 구제받는 절차도 있다!!!

새 정부 출범을 앞 두고 부동산 시장은 기대에 부풀어 있다. 우리나라는 정부정책에 따라 시장흐름이 달라지는 경우가 많기 때문이다. 그렇다고 처음부터 큰 기대를 하기는 어려원 보인다. 초기에는 현 정부 정책을 어느 정도 계승하면서 변화를 보일 것이며 그동안 국회라는 문턱을 못 넘은 정책이 너무 많은 탓이다. 시장에서 저금리 기조는 지속적으로 이어질 것으로 보임에 따라 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 모아지고 있다. 이런 변화기를 맞아 투자 전반에 대한 분야별 논의를 해 보고자 한다.

첫째, 도시형 생활주택이다. 주로 원룸 위주로 공급이 집중된 결과 지금은 포화상태를 맞고 있다. 이런 공급과잉은 2-3년간 국민주택기금 대출의 저금리 지원에 힘입은바 크다. 지금부터는 단독주택을 보유한 상태에서 개발을 추진하는 경우를 제외하고는 신중한 접근이 필요하다. 개발시 주의할 점은 임차인의 선호도를 높히기 위해 주차장을 최대한 확보하고 내부시설의 고급화를 꾀해야 한다.

둘째, 오피스텔이다. 오피스텔은 소형주택의 대체재로서 저금리로 인한 소액 투자처로 각광을 받아왔다. 하지만 단기간의 공급과잉과 고분양가에 따른 수익률 악화, 도시형생활주택과의 경쟁 등으로 한계를 맞을 것으로 예상된다. 그 만큼 투자는 철저하게 수익률을 기준으로 판단해야 하고 입지와 주차시설 등 경쟁력을 확보한 곳 위주로 이루어져야 한다.

셋째, 상가 분양이다. 분양상가는 안정적인 임차인과 수익성이 확보된 경우를 제외하고는 불경기의 접점에 있는 만큼 활성화 기대는 쉽지 않을 전망이다. 투자의 기준에는 무엇보다 안정적인 세입자가 중요하다. 금융기관과 대기업 등 불황에도 별 어려움없이 임대료를 지불할 수 있는 세입자를 골라야 하고, 수익률은 세금을 공제한 세후 개념으로 판단해야 한다.

넷째, 상가 건물이다. 여전히 자산가와 토지보상자 등 신흥 부자에게 관심을 받고 있다. 그동안 대형아파트가 투자대상에서 멀어짐에 따라 상대적으로 부각되기도 하였다. 이제는 가격 급등에 따른 후유증으로 투자 차익 실현에 한계가 발생하고, 경기침체로 임대수익률이 하락하고 있어 투자 매력이 반감되고 있다. 결국 시장에서는 서서히 가격 조정의 징조가 나타나고 있는 가운데 매수자는 관망세를 보이고 있다. 투자자 입장에서는 리모델링이나 재건축을 통한 개발이익, 임대수익률 확보 등 철저한 사업성 검토가 우선되어야 할 시점이다.

다섯째, 경매시장이다. 경매는 시장 불황기에 각광을 받는 분야이다. 아파트, 상가, 토지, 지식산업센터 등 그 종류는 부동산 유형을 총망라한다. 항상 그렇듯이 경매는 알짜 물건은 별로 없다는 데서 출발해야 한다. 흙속에 진주를 발견하는 일이므로 부단히 찾아 나서야 하고 철저한 권리분석으로 실수를 없애야 한다.

이렇게 부동산 투자는 침체기에 하는 것이 유리해 보인다. 호황기에는 비싼 값을 주거나 아예 물건 자체를 구할 수도 없기 때문이다. 투자에 있어 시기는 매우 중요하므로 남들 보다 한발 앞서는 전략과 지혜가 필요하다.

                                                          옮긴글 === 박합수(국민은행 WM사업부, 부동산팀장)

토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간

정부는 토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간을 매입 후 6개월에서 2년으로 늘리는 것 등을 뼈대로 한 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안이 시행에 들어갔으며, 당초 입법 예고안보다 토지이용 의무기간(전매 제한)규정을 세분화한 게 특징입니다. 개정 내용에 따르면 허가구역 내에서 거주용 주택을 짓기 위해 허가를 받은 경우 취득일로부터 3년간 전매할 수 없게 됩니다.직접 살기 위해 주택을 짓는 경우 개발사업으로 분류(4년 적용)했으나 실수요자의 편의를 위해 전매제한 기간을 다소 완화했습니다.

또 공익사업 등으로 토지를 수용당해 허가구역에서 또 다른 토지를 매입(대체 취득)하는 경우 2년간 팔지 못하도록 했으며, 복지시설이나 편의시설을 짓기 위해 허가를 받는 경우 입법 예고안 대로 4년간 전매가 제한됩니다. 개발사업용 토지의 경우 개발에 착수한 뒤 분양하는 경우 이런 전매 제한 조치가 적용되지 않으며, 허가구역 내 외지인의 농지. 임야 취득 때의 사전 거주요건 강화 조치(6개월→1년)입니다.

토지거래허가구역은 건설교통부 장관이 국토의계획및이용에관한 법률 제117조에 따라 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이며, 토지에 대한 투기적인 거래 우려가 있는 지역에 대해 지정하며, 허가구역안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 할 때 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약이 체결된 토지거래계약은 무효가 됩니다.

단 도시지역 내에선 ▲주거지역(약 54.45평) ▲상업지역(약 60.5평) ▲ 공업지역(약 199.6평) ▲녹지지역(약 30.25평) ▲ 용도미지정(약 27.22평) 등 일정면적 이하 토지에 대해선 토지거래허가를 받지 않아도 되며, 또 비도시지역에선 ▲농지(약 151.25평) ▲임야(약 302.5평) ▲기타(약 75.65평)도 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.

1월부터 법이 개정돼 기존에 농업인이 아닌 자가 농지를 취득하고자 할 경우엔 토지가 소재하고 있는 시·군에 허가 전 6개월 이상 거주토록 거주 요건을 강화했으며, 또 기존의 농업인이라도 시·군뿐만 아니라 20km이내(통작거리)의 인근 시, 군의 농지까지 취득할 수 있도록 하고 있는데 농업인으로서 인정받기 위해서는 1회 이상의 수확기를 포함해 6월 이상 직접 경작한 경우로 강화했습니다. 토지거래허가구역은 전국토의 15.3%(1만5321㎢, 46억3400만평)이 지정돼 있습니다. 위와같이 매도시 매수인이 과연 등기 받아갈 사람인지 확인이 필수적입니다.

1. 재촌자경이 아닌 경우, 즉 직접 현지에서 거주하지 않으면서 직접 농사를 짓지 않는 경우에는 302평까지 주말농장의 형식으로 구입할 수 있습니다.

직접 자경하실 경우 구입하시는데는 1년 30일이상 직접 농사와 임대가 가능하며, 또는 1년 90일 이상 자경의 경우에는 통상 자경농으로 보며 농지를 구입하는 데에는 하자가 없습니다.

단, 농업진흥구역 외에서의 농지는 10000평방미터 이상은 구입할 수 없습니다.

2. 농지를 구입한다면..단 한평이라도 농지취득자격증명원을 발급받아야 합니다.

통상 법무사 대행 - 약5만원이며, 현지 면사무소에서 직접 발급받으실 경우에는 '농업경영계획서' 등 직접 작성하시는 약간의 노력만 기울이신다면..거의 무료에 가깝습니다.

농지원부는 303평(1000미터) 이상의 농지가 아니라면 농지원부는 작성하시지 않습니다. 그러나 303평 이상의 농지는 매년 농지원부를 작성해 두는 것이 향후 매도시 (8년이상 자경시 비과세)나, 기타 제반 혜택(자경의 답일 경우 자경비 지원, 기타 비료 지원, 2년 이상 농지원부 등재시 추가 농지 매입 때..등록세 및 취득세 감면,,농지원부 취득시..국민주택매입채권 면제) 등을 위해서라도 농지원부는 거주 주소지에서 만들어 두셔야 합니다.(경작 주소지에서 만드시는 것이 가장 좋은 방법이겠죠^^;)

3. 토지거래허가구역이 아니라면 농지취득자격증명만 받으시면..현실적으로 필요한 농지를 바로 구입하거나 등기하실 수가 있으나, 토지거래허가구역에서는 2005년 10월 13일부터 토지거래허가 구역안에서 취득한 토지에 대해 최장 5년까지 전매가 제한되며 거래허가 신청 때 땅 취득자금 조달계획을 제출해야 합니다. 또, 허가 받은 토지의 이용의무기간은 농지의 경우 취득일로부터 6개월에서 2년으로 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년, 기타 토지는 6개월에서 5년으로 강화되었습니다.

2006년4월1일 개정 시행된 '국토의이용및계획에관한 법률'

나항 토지취득을 위한 사전거주요건 강화( 제23조제1호가목 및 제2호나목) 에서는

(1) 현재는 토지거래허가구역 안에서 농업 등을 영위하기 위하여 토지를 취득하려는 경우 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 특별시․광역시․시 또는 군에 6월 이상 거주하도록 하고 있으나, 이 기간이 너무 짧아 실수요 목적이 아닌 자들의 투기적 거래를 효율적으로 차단하지 못하는 문제가 있음.

(2) 사전거주기간을 6월 이상에서 1년 이상으로 변경함. 으로 바뀌었습니다.

따라서 허가구역내에서는 1년이상 거주하지 않은 상태에서는 토지거래 자체가 허가가 나지 않습니다. 이를 어길시에는 매도 명령과 함께 매년 이행강제금이 5년간 붙습니다.

따라서 실제 현지인이 아니고는 허가구역내에서는 토지를 구입하지 못한다고 보시면 됩니다.

4. 매수한 농지에 집을 지으시려는 경우에는 먼저 토지이용계획확인서상 용도지구(관리지역, 농림지역, 도시지역 등)가 본인의 구입하려는 용도에 적합한지 확인해야 합니다.

관리지역(계획, 생산, 보존관리지역으로 세분화 되고 있는 추세나 현재 지연)은 지자체 조례에 따라 건폐률 및 용적률이 다르나 건폐률40~60%에 용적률 100%까지 가능하므로 크게 상관이 없으나, 농림지역(특히 농업진흥구역 - 경지 정리된 논으로 보시면 됩니다.)은 개발행위가 엄격하고, 설사 가능하다고 해도 해당 농업인이 건폐률 20%에 용적률 50~80% 까지 나오지 않기에 주의하셔야 합니다. 특히 농지는 현지인(매도인) 외에는 소유권 이전 다음 연도부터 허가가 나오기 때문에 주의하셔야 합니다. 또 토지구입시 반드시 지적도와 현황을 확인하시고..현황 포장도로가 없다면 4m이상의 도로가 토지에 접해 있지 않은 맹지는 구입하시면 허가는 불가하다고 보시면 됩니다.

5. 농지전용으로 신축을 하는 것은 원칙적으로 현지인(매도인)만 가능하며, 소유권을 이전하는 당해년도에는 전용허가가 나지 않습니다. 따라서 당해년도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 매도인과 합의하여 토지이용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 합니다. 농림지역은 경관이 수려하다든지..아니면 주거환경이 쾌적한 경우가 많으므로 농지전용만 가능하다면 주택 신축의 적지라고 할 수 있습니다.

또, 최근 농지전용부담금이 공시지가의 30%로 현실화되었으므로 통상 평당 3만원에서 1만원 이하로 낮취진 경우가 많으므로(농지는 공시지가가 싼편입니다.) 경제적인 이득도 있으나....농지전용허가를 받았다고 해도 최고 2년이상 신축을 하지 않으면 허가는 취소됩니다.

참고로 서울 및 광역권 등 지방에 기준시가 1억원 이하의 일반주택을 가지고 있는 1세대가 수도권및 광역권, 투기지역, 허가지역 이외의 지방 읍, 면지역에 7천만원 이하의 농촌주택과 부속토지(200평 이하의 대지와 건폐률 45평 이하)를 매입, 또는 신축하는 경우, 1세대2주택 비과세에 해당되어 면세 혜택이 있다는 것도 알아두시기 바랍니다.(일반주택을 매도하는 경우이며, 농촌주택은 일반주택의 매도일시와 상관없이 3년이상 보유해야 합니다.)

그외 2007년부터는 농지를 소유한 부재지주가 농지를 팔 경우에는 양도소득세가 60% 중과세(주민세 포함하면 66% 가까이 ㅡㅡ;) 됨을 참고하시기 바랍니다.

정확한 사항과 구체적인 내용은 반드시 해당 지자체의 건축과 또는 건축설계사무소에 확인하시기 바랍니다.

4. 교육, 노동, 환경

  1) 초등학교 취학기준일 변경 ; 초등학교 취학기준일이 3월1일에서 1월1일로 변경

   = 2009학년도에는 2002년 3월1일생부터 2002년 12월31일생까지가 입학대상

   = 2010학년도부터는 2003년 1월1일생부터 2003년 12월31일생까지가 입학대상

  2) 교육관련기관 정보공시제 전면시행 ; 5월부터 해당학교 홈페이징에 공개
   = 초ㆍ중ㆍ고교는 학교규정, 교육과정 운영, 학생변동 사항 등

   = 대학은 신입생 충원율, 취업률, 교수 1인당 논문수, 대입전형계획, 1인당 장학금 등
  3) 학교기업 설립기준 완화 ; 학교 밖에서 학교기업 설립가능, 사업종목 대폭 확대

   = 담배소매업, 유흥주점업, 여관업 등 일부 업종 제외(19개업종)
  4) 교사임용시험 3단계로 강화

   = 2009학년도 초,중등 교원 임용 시험은 현행 2단계에서 3단계로 강화, 논술과 면접 비중이 높아짐

   = 중등 영어교사 임용시험은 필기시험에 영어 듣기평가가 포함

   = 중등 외국어교사 응시자들은 논술 및 면접, 수업능력 평가를 해당 외국어로 치러야 함
  5) 전문대도 학사학위 수여 가능
  6) 비정규직법 차별시정제 적용 사업장 확대 ; 7월부터

                  < 현  행 >                                                     < 조  정 > 

 상시 근로자 300인 이상 사업장과 공공기관            상시 근로자 100인 이상 사업장

  7) 주 5일제 20인 이상 사업장으로 확대 ; 7월부터

              < 현  행 >                            < 조  정 > 

        50인 이상 사업장                     20인 이상 사업장
  8) 필수공익사업장 직권중재제도 폐지

   = 단, 필수공익사업장 파업 발생시 파업참가자의 50% 범위내에서 대체근로가 허용
  9) 실내공기질 관리대상 확대 및 포름알데히드 기준 강화

              < 현  행 >          < 조  정 > 

              120㎍/㎥            100㎍/㎥

   = 1월부터 인원수 100인(연면적 430㎡) 이상의 국공립 보육시설과 인원수 200인(연면적 860㎡) 이상의 민간 보육시설이 실내공기질 관리 대상에 포함
 10) 생활소음ㆍ진동규제 적용대상 확대

   = 체력단련장업, 체육도장, 무도학원업, 무도장업, 음악교습학원, 음악교습소, 유흥주점, 단란주점, 

    노래연습장 등 9개 업종의 신규사업장이 `소음ㆍ진동규제법'의 적용 대상에 포함

   = 아침(오전 5∼7시)ㆍ저녁(오후 7시∼10시) 45데시벨 이하, 낮(오전 7시∼오후 6시) 50데시벨 이

    하, 밤(오후 10시∼오전 5시) 40데시벨 이하의 기준을 넘기면 행정처분
 11) 폐기물부담금제도 개선ㆍ시행

   = 껌, 담배, 살충제, 유독물 용기, 부동액, 화장품 용기, 1회용 기저귀, 플라스틱 재료를 함유한 제품

    등 썩기 어려운 제품에 부과되는 폐기물부담금이 인상
 12) 알칼리망간전지 등 전지류 분리수거 실시

   = 알칼리망간전지, 망간전지, 니켈수소전지 등도 생산자책임 재활용(EPR) 의무대상 품목에 포함

5. 법무, 경찰

  1) 국민참여재판 시행

   = 20세 이상 국민은 형사재판 배심원으로 선정돼 재판에 참여

   = 법원 재판부가 배심원을 무작위 선정해 출석통지를 하면 5∼9인으로 구성된 배심원단은 유ㆍ무죄

    및 형량 등에 대한 의견을 제시

   = 배심원 후보자로 선정되고 정당한 사유 없이 불응하면 200만원 이하의 과태료 부과
  2) 새 신분등록제 실시

   = 호적부 대신 `국적 및 가족관계 등록부'가 사용

   = 본적을 대신해 `국적 및 가족관계 등록준거지'가 도입되면서 준거지 변경이 자유로워짐

  3) 엄격해지는 과태료 징수 ; 상반기 중

   = 과태료 부과 및 징수, 재판 및 집행에 이르기까지 모든 절차가 통일적으로 규율

   = 고액ㆍ상습 체납자 관허사업 제한, 금융기관에 신용정보가 제공, 30일 이내 범위에서 감치(監置)

  4) 협의이혼시 자녀양육 합의 의무화

   = 미성년 자녀 양육에 대해 합의하지 않으면 협의이혼이 불가능, 이혼숙려제 시행

   = 자녀의 면접교섭권이 신설

   = 배우자 한쪽이 이혼하면서 재산을 나눠주지 않으려 빼돌리거나 처분하면 상대방이 취소 가능

   = 결혼ㆍ약혼 연령이 남녀 모두 만 18세로 통일
  5) 일반인도 소송기록 열람 가능

   =  확정된 재판의 소송기록 열람가능 

   = 사생활 보호가 필요한 가사소송 사건의 경우 `이해관계'를 소명한 제3자만 기록 열람 가능
  6) 소년법 적용 대상 확대 ; 7월께부터

                  < 현  행 >                         < 조  정 > 

        `12세 이상 20세 미만'            `10세 이상 19세 미만'

   = 보호처분 내용 사회봉사명령ㆍ수강명령 확대, 1개월 이내 소년원 송치(쇼크구금), 보호자 교육

   = 국선보조인제도를 도입

   = `검사 결정 전 조사제' 시행 ; 소년분류심사관ㆍ보호관찰관의 인성ㆍ환경 자료를 바탕으로 사건을

    처리
  7) 성폭력사범 전자팔찌 부착 ; 10월28일부터

  8) 어음ㆍ수표 기재사항 전자 송수신 가능

  9) 상업등기 업무 전산정보 처리

 10) 전자선하증권(e-B/L) 제도 시행 ; 8월부터

   =  지정 등록기관을 통한 발행등록

 11) 상법(해상편) 개정안 시행 ; 8월부터

   = 여객손해에 대한 선박소유자의 책임한도와 운송인의 단위ㆍ포장당 책임한도를 상향조정

   = 중량당 책임제한제도가 도입
 12) 외국인근로자 거주자격 취득 가능

   = 비전문취업 등 단순노무 외국인력으로 5년 이상 취업한 외국인 근로자 중 일정기술ㆍ기능자격을

    보유하거나 일정수준 이상의 임금소득을 받고 있는 외국인에게 거주자격을 부여함

 13) 전의경 대체 경찰관부대 창설 =  7월부터
 14) 경찰서 3개 신설

   = 충남 천안동부경찰서, 경남 김해서부경찰서, 경기 화성서부경찰서 등 경찰서 3개가 신설

 15) 경기2청 신설(계획)

6. 보건복지, 과학기술

  1) 기준소득월액제도 시행

   = 표준소득월액 등급체계(45등급)가 폐지, 가입자의 실제소득에 따라 연금보험료가 부과, 징수

  2) 출산 및 군복무 크레디트제도 시행 ; 국민연금 가입기간을 추가 인정해 주는 제도

   = 입양을 포함해 둘째 자녀를 출산할 경우 12개월, 셋째 이상 자녀를 출산하면 18개월

   = 병역의무를 이행한 현역병, 공익근무요원의 경우 6개월

  3) 국민연금 급여액 압류금지 상한액 설정

   = 국민연금 수급자에게 지급된 급여 중 120만 원 이하의 경우 압류하지 못하도록 하는 규정 신설

  4) 국민연금 급여율 하향조정

                  < 현  행 >                         < 조  정 > 

              평균소득액의 60%                      50%

   = 급여율은 2009년부터 매년 0.5%포인트씩 떨어져 2028년에 도달하면 40%로 인하
  5) 입원환자 식대 및 6세 미만 아동 본인부담률 조정

                  < 현  행 >                                              < 조  정 > 

                       20%                                                     50%

     6세 미만 입원아동 본인부담금없음           본인부담금 10%(단, 신생아 제외)
  6) 장제비 급여 폐지

  7) 결혼중개업 관리 제도 시행 ; 6월부터

            < 현  행 >                                              < 조  정 > 

              자유업                      국내 결혼중개업은 신고제, 국제결혼중개업은 등록제로 전환

  8) 장애인차별금지 및 권리구제 등에 관한 법률 시행 ; 4월 1일부터

  9) 기초노령연금 제도 시행

   = 65세 이상 전체 노인의 60%(약 301만 명)를 대상으로 국민연금 가입자 전체 평균소득월액의 최대

    5%(2008년 최대 8만4천 원)에 해당하는 금액을 매달 지급

   = 1월부터 만 70세 이상 노인 중에서 재산을 소득으로 환산해 소득과 합산한 월 소득인정액이 노인

    단독가구는 40만 원, 노인부부가구는 64만 원 이하인 경우 기초노령연금을 먼저 지급

   = 7월부터는 65세 이상 노인으로 확대 적용

   = 기초노령연금은 2009년에는 전체 노인의 70%(약 363만 명)에게 지급
 10) 희귀난치성질환자 의료비 지원제도 개편 시행

   = 내년 4월 1일부터 요양기관이 직접 국민건강보험공단에 환자의 의료비를 청구

 11) 사회복지사 1급 국가시험 관리기관 변경 및 시험일정 조정

                 < 현  행 >                         < 조  정 > 

            한국사회복지사협회            한국산업인력공단

                 매년 3월시험                     매년 2월 시험
 12) 국민건강보험료 6.4% 인상
 13) 건강보험 지역가입자 신청 대상 외국인 체류자격 확대

 14) 원자력 수출입통제 시스템 구축ㆍ운영

 15) 미래유망 융합기술 파이오니어사업 추진
 16) 에너지 자립을 위한 핵융합연구개발사업의 본격적 운영

7. 문화, 여성

  1) 저작권 단순 침해자 조건부 기소유예제

  2) 소공연장 통합마케팅 시스템 구축
  3) 명동 예술극장(옛 명동 국립극장) 개관 ; 10월

  4) 백두산 직항로 이용 관광 ; 5월부터

  5) 문화재수리기술자.기능자자격시험 주관기관 변경

                 < 현  행 >                         < 조  정 > 

                  문화재청                     한국산업인력공단

   = 내년 시험은 하반기 중 치러질 예정
  6) 여성가족부 '가족친화인증제' 도입 ; 6월부터

  7) '아이 돌보미' 사업 확대

   = 급히 아이를 맡길 곳이 없을 때 정부가 양성한 '돌보미'가 집으로 찾아가 아이를 돌봐주는 사업

  8) 결혼이민자 대상 '찾아가는 서비스' 확대

   = 만 12세 이하 자녀를 키우고 있는 결혼이민자에게 도우미가 주 2회 찾아가 자녀 학습지도 방법 등

   을 알려주고 고충을 상담해주는 '찾아가는 아동양육 지원 서비스'와 '찾아가는 한글 교육 서비스' 등

   이 1만6천명을 대상으로 확대 실시

8. 농림, 해양

  1) 농업경영체 등록제 전국 실시

   = 농지.축산 현황 등 농가들의 경영자료를 데이터베이스로 만들어 통합 관리하는 것

   = 농가소득안정 직불제 등 향후 추진될 맞춤형 농정의 기초자료로 활용

  2) 반려동물(애완동물) 등록제 도입

   = 시장.군수는 애완동물 가운데 우선 개에 대한 등록제 시행가능

   = 개를 집 밖에 데리고 나설 경우 반드시 인식표를 붙여야 함

   = 동물학대 행위에 대한 벌금 상한도 20만원에서 500만원으로 높아짐
  3) 쇠고기이력추적제 전국 확대 ; 12월부터

   = 전국 모든 한우와 육우를 대상으로 실시

   = 생산자에게는 소 출생 및 이동 신고, 귀표 부착 등의 의무가 부여

  4) 인삼.쌀 표시 제도 개선

   = 인삼류 제품의 용기나 포장에 원산지를 반드시 표시

   = 원산지표시 규정을 위반하거나 연근(年根)을 속이면 영업정지, 벌금 등의 벌칙이 부과

   = 쌀 포장용기에 '품위'와 단백질 함량,품종 순도 등 외관상 구분이 어려운 '품질' 정보를 표시

  5) 농업유전자원 보존.관리 강화 ; 8월3일부터

   = 농업유전자원을 분양하거나 국외로 반출할 경우 반드시 농업유전자원연구소 등에 승인 또는 신고

  6) 무인도 구분 관리 ; 2월부터

   = 전국 2천670여개에 이르는 무인도서가 절대보전, 준(準)보전, 이용가능, 개발가능 등 4가지 유형

    으로 구분.관리

  7) 해양심층수와 관련상품 개발 본격화 ; 2월부터

   = 해양심층수 개발과 제조에 대한 인.허가, 수질관리 등이 시작

  8) 공유수면 불법 매립 처벌 강화 ; 내년 6월부터

                    < 현  행 >                                                             < 조  정 > 

    1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금             3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

   = 10만㎡이상의 공유수면을 매립할 경우 해양부 장관의 면허

  9) 국가긴급방제계획 수립

 10) 선박투자회사 규제 완화

                    < 현  행 >                                                             < 조  정 > 

    1척의 선박만 보유, 최소 5년 이상 존립         여러 척의 선박을 확보가능, 최소 존립기간 3년

 11) 수산물 원산지 표시 위반자 공표

   = 표시위반 물량이 10t 이상, 표시위반 물량의 판매 가격환산금액이 5억원 이상이거나 최근 1년간

    처분받은 횟수가 2차례 이상인 경우 위반사실 공표 명령을 받을 수 있음

9. 행정

  1) 주민등록증 재발급 불편 해소

   = 주민등록증 재발급을 신청할 경우 가까운 읍.면.동 어디서나 가능

  2) 주민등록 과태료 경감비율 확대

            < 현  행 >                        < 조  정 > 

               50%                                75%

   = 사회 취약계층에 적용하는 주민등록 말소.재등록 등의 과태료 경감액

  3) 폐쇄회로(CC) TV로 인한 인권침해 방지

   = 공공기관의 CC TV 설치시 이해 관계자의 의견 수렴, 안내판 의무 설치

   = CC TV 카메라의 임의 조작 및 녹음기능 사용 금지
  4) 국민의 개인정보 권익보호

   = 공공기관 운영 인터넷 공간 등에 있는 개인정보에 대한 `삭제청구권'이 신설

   = '개인정보침해사실 신고제'도 도입
  5) 옥외광고물 실명제 도입

   = 허가 및 신고 대상 옥외광고물에 대해 허가번호, 제작자명 등 의무적 표시

   = 불법 광고물 철거명령을 불이행시 해당 행정기관의 허가 취소가능

10. 기타

  1) 서울시내 모든 구청에서 여권발급

  2) 송파대로 중앙버스전용차로 실시

  3) 공공보육시설 보육도우미제 도입 ; 3월 3일부터

   = 보육도우미는 주 5일, 매일 6시간 근무, 보수는 월 80만원 수준
  4) 자치구별 노점시범거리 한 곳 조성

  5) 거제도∼가조도 연륙교 완공

  6) 전북혁신도시 착공

   = 전주와 완주군 경계 일대 1천14만9천㎡ 부지

   = 2012년 완공

   = 한국토지공사, 전기안전공사, 한국식품연구원 등 13개 중앙공공기관과 한국농촌진흥청이 이전
  7) 경기 및 서울 좌석버스 수도권통합요금제

   = 일반버스와 지하철에만 적용됐던 `수도권 통합요금제'가 좌석(광역)버스까지 확대시행

  8) 부산 영도다리 확장.복원공사 착공 ; 7월부터

   = 상판 일부를 들어올려 배가 지나가게 하는 도개(跳開)기능을 되살리는 것

   = 2010년말 준공 예정

토지투자 체크포인트

1. 땅 투자의 기본

땅은 수익률, 안정성 등을 감안한 재테크 측면에서 좋은 투자 상품이다. 하지만 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수는 있지만, 요즈음은 정부의 각종 규제로 투자 가치의 측정이 어려운 상품이 된 것도 사실이다.

우리나라는 전국토의 1/5이 토지거래허가구역으로 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있고, 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

여기서 투자자의 합리적인 의사결정이 필요하다. 자신이 거주하는 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이외의 외지 땅을 살 것인가와 좋은 땅의 선택이다.

2. 타지역 농지 투자의 조건

 (1) 경사가 완만한 땅을 사라!

 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이 좋은 땅이다. 시간이 흐르면 개발 등 변화될 수밖에 없는 땅을 말한다.

 (2) 도로가 제대로 붙은 건축이 가능한 땅을 사라!

 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

 (3) 3억 미만의 땅을 사라!

 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 투자자가 토지를 보유하는 동안 지속적으로 늘어나게 될 종합부동산세를 피할 수는 없으므로 높은 수익을 만들어 내기 힘들다. 그러므로 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅을 찾아야 한다.

 이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

3. 임야 투자의 조건

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

 (1) 산지전용허가기준에 적합한 임야를 사라!

 산지관리법에 의한 산지전용허가를 받을 수 없는 임야는 영원히 산일 수밖에 없는 땅이므로 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

 (2) 나무가 너무 많은 산은 피하라!

 산지전용허가기준에는 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다.

 (3) 분묘가 없는 임야를 사라!

 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없으며 비용 또한 적지 않다. 따라서 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

 (4) 도로에 접한 임야를 사라!

 임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다. 또한 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

4. 그린벨트 투자의 조건

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅을 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

5. 현행법상으로는 비사업용토지는 60%에 달하는 양도세와 종부세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 투자의 포인트이다.

따라서 좋은 땅을 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 것이 땅이라는 것을 명심하자.

토지거래허가구역에서 거주목적으로 허가 받아 임대하면 이행강제금 낸다

토지거래허가구역에서 땅을 구입한 뒤 이용목적대로 법에서 정한 이용의무기간 동안 땅을 사용하지 않으면 이행강제금을 물어야하고 강제처분될 수도 있다.

그런데 이용목적을 거주용 주택용지로 땅을 구입한 뒤 이용의무기간 내에 착공만 하면 되는 걸까, 완공해야하나, 완공 후 살아야 하나. 정답은 완공 후 사는 것이다.

거주용 주택용지 구입의 경우 3년간 이용목적대로 이용해야 한다. 토지거래허가구역 안에서 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 한 것은 실수요자에게만 토지취득을 허가함으로써 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이고 토지이용의무 기간을 토지의 취득시부터 일정기간으로 규정하고 있기 때문에 토지이용의무는 건축공사의 완료가 아니라 일정기간까지 계속적 이용을 말한다.

따라서 거주용으로 빈 땅을 허가 받아 산다면 3년 내에 집을 지어서 살아야 하는 것이다. 3년 안에 집만 지어서는 않되는 것이다. 이를 위반할 경우 부과되는 이행강제금은 토지 취득가액의 10%다. 이행강제금은 자치단체에서 이용의무기간 동안 매년 한차례씩 이용목적대로 이용할 때까지 부과된다.

또한, 지은 집에 자신이 살지 않고 임대를 주는 것도 토지이용목적 위반이다.

부재지주가 소유한 농지를 농지은행에 임대, 매도 위탁하라!!!

1. 현행 농지법에는 구입 목적대로 농지를 이용하지 않을 경우 1년 동안 처분 의무기간을 주고, 이 기간내 땅을 처분하지 않으면 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다. 이행강제금을 물지 않으려면 농지를 처분해야 하지만 적기에 땅을 처분하는 것이 생각처럼 쉬운 것은 아니다.

대개는 현지 주민으로 하여금 대리경작하는 방법을 통해 정부의 단속을 피해 왔다. 이렇게 하면 담당 공무원이 실제 경작 여부를 직접 조사하지 않는 한 이용목적 위반에 대한 적발이 사실상 어렵다. 하지만 지난해부터 각 지자체가 투기 방지를 위해 단속을 강화하면서 이마저 쉽지 않게 되었다. 이러한 경우에는 해당 토지를 농지은행에 임대, 매도위탁하는 것이 하나의 방법이 될 것이다.

2. 농지의 임대

농지은행은 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위해 2005년 10월부터 설립한 것으로, 도시민이 농지를 매입해 농촌공사에 맡기면 이를 현지 전업농 등에게 임대해 주는 일을 한다.

이 농지은행에 임대할 수 있는 땅은 1996년(농지법 시행일) 이후 취득해 자경하지 못하는 부재지주들의 농지가 대상이 된다. 부재지주가 1996년 이전에 매입한 농지는 ‘자경’ 조건을 규정한 농지법의 적용대상서 제외돼 이행강제금 부과가 면제된다. 3030평 미만의 상속 농지도 이행강제금 부과 대상서 제외된다.

부재지주가 농지 임대를 위탁하면 농지은행은 서류검토와 현장조사를 거친 뒤 대신 경작해줄 농민을 물색, 임대차 계약 체결을 도와준다.

이렇게 하면 농지 이용 목적을 위반한 부재 지주에게 부과되는 ‘농지처분 의무’를 면할 수 있고, 계약기간(5년) 동안 약정된 임대료도 매년 받을 수 있다. 이때 부재지주가 받을 수 있는 연간 임대료(2006년 전국 평균)는 3000평을 기준으로 논 169만원, 밭 100만원, 과수원 171만원, 기타 103만원 수준이다.

농지의 연간 임대료는 별도로 정해진 요율표는 없다. 다만 농촌공사는 지역별로 임대료 상한선을 정해 이 범위 안에서 부재지주와 협의해 구체적인 임대료 액수를 결정한다. 물론 농지 임대가 결정되면 부재지주는 임대 위탁에 따른 수수료(연 임대료의 8∼12%)를 농지은행에 내야 한다.

임대기간(5년)이 만료되면 1회에 한해 연장할 수 있다. 하지만 임대 계약기간 중 해약이나 농지 처분은 어렵다. 이미 지자체에서 처분이 통지된 농지나 용도지역상 도시지역 내 농지는 농지은행 위탁이 불가능하다는 점에 유의해야 한다

3. 농지의 매도 위탁

부재지주가 농지를 팔려고 내놔도 팔리지 않을 때는 농지은행에 매도 위탁을 할 수 있다. 부재지주가 농지 매도를 위탁하면 농지은행은 매수자 알선, 가격 협의 등을 대신해 준다. 이때 농지은행은 거래금액의 0.6~0.9% 정도를 수수료 조로 매도자(부재지주)로부터 받는다. 농지 임대와 마찬가지로 농지은행에 처분이 위탁된 농지도 ‘농지처분 의무’를 피할 수 있다. 농지정리가 잘된 농업진흥구역내 논밭은 농지은행에서 직접 매입해주기도 한다. 이때 물론 매입가는 시장가격으로 한다.

이도 저도 어렵다면 부재 지주가 직접 농사를 짓고 있다는 사실을 인정받으면 된다. 이러면 ‘농지처분 의무’를 면해 이행강제금을 물지 않아도 된다. 농지법에서 ‘자경’을 판단하는 기준은 ‘농사의 50% 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우’다. 이 경우 담당 공무원은 부재지주의 정확한 노동 투입량을 산정하기가 어려운게 현실이다.

지자체에서는 주변 농민 등에게 부재지주의 실제 경작 여부를 직접 확인, 자경 여부를 판단하는데, 이는 여건상 쉬운 일이 아니다. 이 때문에 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 ‘자경’ 여부를 판단하는 경우도 있다. 요즘은 주말마다 땅 소재지로 내려가 호박ㆍ콩ㆍ옥수수 등을 재배하려는 도시인이 늘고 있어 겉으로 보기에 ‘농사를 짓고 있다’는 모양새를 갖추면 돼 이행강제금을 피하기는 어렵지 않다

아파트시장이 침체되면서 상가가 대안 투자처로 부상되는 분위기를 틈타 '전매 보장'을 내세워 영업하는 일부 악덕 분양업체들이 판을 치고 있어 투자자들의 각별한 주의가 요망되고 있다.

특히 전매가 힘든 지리적 위치나 층임에도 불구하고 단기차익의 프리미엄을 보장해 준다는 식으로 유혹하는 광고는 더 조심을 해야 한다.

중도금 납입이전이거나 준공 전 전매 성사 약속을 철석같이 믿고 있다가 계약서 상 분양대금을 내야 하는 납입일정을 지키지 못해 연체라도 시키면 연체료 부담이 '눈덩이' 처럼 커질 수 있기 때문이다.

결국엔 분양대금 지불능력이 없는 상태에 계약했다면 시행사의 계약해지 조건에 해당돼 전매차익은 커녕 계약금만 날릴 수도 있다.

분양사 측에 전매약속 불이행에 대해 따져도 상담자가 임시직이라고 발뺌하면서 계약서 상 관련내용 명시부재 사실을 들고 나오는 경우가 적지 않아 법적으로도 구제받을 길도 막막해진다.

따라서 투자자들은 상가 분양구조에 대한 정확한 이해가 필요하며 계약서상의 분양 주체가 누구인지 또는 협의사항은 계약서에 필히 명시했는지 등을 따져봐야 한다.

총 분양대금중 계약금 10%만 가지고 전매를 통해 수백만원에서 수천만원의 이익금을 챙길수 있다는 유혹은 십중팔구 허위이므로 세심한 주의가 필요하다. 소문난 상가라도 층별, 위치별 가치가 다르고 여전히 경기침체 따른 투자 대기수요도 적어 실제 전매 가능성이 높은 상가는 별로 없다.

1. 땅을 사서 전원주택, 펜션 등을 지으려면 사전에 땅 소재지 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 이때 외지인이라도 지목이 대지인 땅에는 별다른 허가 절차를 밟지 않아도 집(연면적 60평 이하의 경우)을 지을 수 있다.

반면 논밭이나 임야는 지목을 대지로 바꿔야 주택 등의 신축이 가능해진다. 일반인이 집을 지을 목적으로 지목이 논밭, 임야인 땅을 대지로 바꾸는 절차를 ‘개발행위허가’라고 부른다.

‘개발행위허가’를 받아 지목을 대지로 바꾸면 땅값이 30∼40% 가량 오르게 된다.

2. 토지거래허가절차

개발행위허가를 신청하는 절차는 해당 토지의 소재지가 토지거래허가구역 안이냐 밖이냐에 따라 약간 차이가 있다. 허가구역 밖에서는 외지인이라도 땅 매입 즉시 건축허가 절차를 거쳐 집을 지을 수 있다.

그러나 외지인이 토지거래허가구역 안의 논밭이나 임야를 사려면 세대원 전원이 땅 소재지 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주해야 한다.

따라서 위의 요건을 충족시킨 외지인만이 다음 단계로 해당 지자체에 토지거래허가 신청을 한다. 이때 구체적인 계약내용이 담긴 신청서와 함께 토지이용계획서, 자금조달계획서 등을 함께 제출해야 한다.

만약 집을 짓기 위해 토지거래허가를 신청했다면 토지이용계획란에 이에 대한 구체적인 계획을 기재하면 된다.

신청서를 접수받은 시장ㆍ군수는 현장 실사 등을 거쳐 15일 이내 허가 또는 불허가 여부를 결정하게 된다. 이때 만약 투기 등이 의심되는 허가신청에 대해서 시장ㆍ군수는 불허가 결정을 내리고 그 사유를 민원인에게 통지하게 된다. 반면 별다른 결격 사유가 없다면 시장ㆍ군수는 민원인에게 토지거래 허가증을 교부해 준다.

민원인은 이 허가증을 첨부, 해당 지자체로부터 개발행위허가를 신청하면 된다.

3. 개발행위허가절차

전원주택 등을 짓기 위해 토지거래 허가증을 교부 받은 민원인은 이를 첨부, 해당 지자체 허가민원과에 개발행위 허가를 신청한다. 이때 첨부 서류는 지목이 논밭이냐 임야냐에 따라 차이가 있다.

지목이 논밭(농지)일 경우 논밭일 경우 토지등기부등본 등 땅 소유권을 입증할 수 있는 서류(토지사용승낙서로 대체 가능), 지적도 등본, 피해방지계획서 등을 제출하면 된다.

개발행위허가 신청은 원칙적으로 현지에 땅을 가진 땅주인만 할 수 있다.

하지만 논밭의 경우 땅주인이 아니라도 외지인이 곧바로 개발행위허가를 받는 방법이 있다. 현지인으로부터 토지사용승낙서를 받아 개발행위허가를 신청하는 방법이다. 임야와는 달리 논밭은 토지등기부등본 대신 토지사용승낙서를 제출해도 개발행위허가를 받을 수 있다.

예전에는 임야도 토지사용승낙서로 개발행위허가가 가능했지만 2005년 산지관리법이 바뀌면서 자기 소유 임야가 아니면 허가를 받을 수 없게 됐다.

토지사용승낙서란 그 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력이 있다.

대개 땅 매매대금의 60∼70% 이상을 지급하면 현지인으로부터 이를 받을 수 있다. 이때 땅주인의 인감이 첨부돼야 효력이 인정이 된다.

지목이 임야인 경우에는 사업계획서, 소유권 입증서류(토지등기부등본 등), 임야도 사본 및 축적 20000만의1 이상의 지형도, 복구계획서 등이 있다.

여기에 별도로 지으려는 건축물의 도면 등 건축 관련 서류도 함께 첨부해야 한다.

이를 접수 받은 시장ㆍ군수는 농지과, 산림과, 건축과 등 관련 부서 협의를 거쳐 개발행위허가 여부를 최종 결정하게 된다.

4. 관련 비용

허가 통보를 받은 대상지가 논밭인 경우 농어촌공사에 농지전용부담금, 대체농지조성비 등을 납부해야 농지전용허가증을 교부받을 수 있다.

농지전용부담금은 공시지가의 20%, 대체농지조성비는 밭일 경우 ㎡당 7140원, 논일 경우 ㎡당 1만1900원이다. 임야의 경우에는 산림청에 대체산림조성비로 ㎡당 1697원(보전산지는 ㎡당 2206원)을 납부하면 된다.

농지전용(형질변경) 허가증을 교부 받았다면 곧바로 주택 등의 신축에 들어갈 수 있다. 착공 전에 공사이행 예치금으로 토목공사비의 100%, 지역개발공채 매입비로 평당 3000원 등을 납부해야 한다.

공사가 완료된 후에는 해당 지적공사로 측량성과도를 교부받아 준공허가를 받은 다음, 지목을 대지로 바꾸고 소유권 이전등기를 하면 된다.

분양가상한제와 원가공개

1. 분양가상한제란 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준 건축비에 땅값(택지비)을 더해 산정하는 제도를 말한다. 분양가상한제는 아파트 분양가가 건축비와 택지비 등의 건설 원가와 연동되기 때문에 원가연동제라 부르기도 한다.

여기에서 택지비 중 땅 구입비는 공신력 있는 평가기관이 감정 평가한 감정가액으로 분양가를 산정해야 한다. 따라서 업체들의 땅값 부풀리기가 원칙적으로 불가능해진다.

정부는 분양가상한제가 적용되면 분양가가 이 제도 적용 전보다 최고 20-30%가량 낮아질 것으로 보고 있다. 그동안 건설업체들이 분양가를 건설 원가가 아니라 주변 시세에 맞춰 왔기 때문에 이 제도가 적용되면 결국 분양가가 주변 시세보다 저렴해진다.

따라서 분양가상한제 아파트가 자칫 투기꾼들의 먹잇감으로 전락할 가능성이 있다. 상당한 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다.

정부는 그래서 분양가상한제가 적용되면 분양권 전매제한을 더욱 강화할 방침이다. 현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지의 경우 전용 25.7평 이하 중소형은 10년(서울ㆍ수도권)과 5년(지방), 전용 25.7평 초과 중대형은 5년(서울ㆍ수도권)과 3년(지방)간 분양권을 팔 수 없다(계약일 기준).

그러나 9월 분양가상한제가 적용되면 서울ㆍ수도권 공공택지 내 중소형은 10년, 중대형은 7년으로 전매제한이 강화된다. 지방은 변화가 없다.

민간 아파트의 경우 서울ㆍ수도권 내 중소형은 7년, 중대형은 5년간 분양권을 팔 수 없게 된다. 지방은 향후 분양가 추이를 봐가며 결정할 계획이다.

2. 분양원가 공개는 말 그대로 민간 업체들이 아파트를 짓는 데 드는 순수비용(원가)을 국민들에게 공개하는 것이다. 민간 아파트의 공개 항목은 ▶택지비 ▶직접공사비 ▶간접공사비 ▶설계비 ▶감리비 ▶부대비 ▶가산비 등 총 7개다.

분양가상한제나 분양원가 공개가 실시되면 기본적으로 분양가가 낮아질 것으로 보인다.

그러나 이 두 제도로 인해 아파트 품질은 크게 떨어지는 것이라는 주장이 나온다. 건축비 절감을 위해 업체들이 마감재 수준을 떨어뜨리고 각종 생활편의시설을 축소할 게 뻔하기 때문이다.

또한 이러한 제도들이 당장은 집값을 안정화시키는 데 도움을 주겠지만 장기적으로는 별 도움이 안 될 것이란 주장도 있다.

3. 9월부터 서울ㆍ수도권에서 아파트를 분양하는 민간 주택건설업체들은 분양원가를 공개해야 하고, 분양가상한제가 전국의 모든 민간 아파트로 확대 실시된다.

국회 건설교통위원회는 2월 28일 법안심사소위를 열고 민간 아파트에 대한 분양원가 공개 및 분양가상한제를 골자로 한 ‘주택법 개정안’을 심의 의결했다.

개정안에 따르면 우선 ‘분양원가 공개’ 대신 ‘분양가 거래 내역 공시제도’라는 표현을 쓰기로 했다. 대상 지역은 ‘서울ㆍ수도권 및 분양가 상승우려가 있는 지역 중 대통령령이 정하는 지역’으로 한정됐다. 지방은 사실상 빠진 것이다.

그러나 분양가상한제는 전국이 대상이다. 또 택지비는 감정가를 기준으로 하되 경ㆍ공매나 공공기관으로부터 땅을 산 경우 등은 실제 매입가를 인정해 주기로 했다.

 관리지역 세분화란 종전 ‘준농림지ㆍ준도시지역’로 불렸던 관리지역(2만7239㎢, 전국토의 27%)을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류해 지정하는 것을 말한다.

관리지역이 세분화 과정을 거쳐 계획ㆍ생산ㆍ보전 등으로 분류되면 들어설 수 있는 시설에도 차이가 난다.

계획관리지역에서는 아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등을 지을 수 있다.

반면 생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설 등의 건축만 가능하다. 보전 관리지역에서는 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 창고 등만 들어설 수 있다.

건폐율ㆍ용적률도 계획 관리지역 40%ㆍ100%, 생산ㆍ보전 관리지역 40%ㆍ80%로 벌어진다.

관리지역 세분화 작업에 따라 관리지역(옛 준농림지)이 개발 가능성이 큰 계획 관리지역으로 분류되면 땅값은 공시지가를 기준으로 10.2% 정도 오른다. 반면 개발 가능성이 적은 생산ㆍ보전 용도로 분류된 관리지역의 땅값에는 거의 변동이 없다.

이는 지난해 11월 경기도에서는 처음으로 관리지역 세분화를 끝낸 고양시의 지난해와 올해 표준지 공시지가를 비교 분석한 결과다. 이 결과는 해당지역 땅의 실거래가격에도 반영돼 향후 이 지역 토지시장에 적지 않은 영향을 끼칠 전망이다.

따라서 관리지역 땅이 어떤 지역으로 세분화될지 알기 전에는 투자자 여러분의 주의가 필요합니다.