분양가상한제와 분양원가공개

 

분양가상한제와 원가공개

1. 분양가상한제란 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준 건축비에 땅값(택지비)을 더해 산정하는 제도를 말한다. 분양가상한제는 아파트 분양가가 건축비와 택지비 등의 건설 원가와 연동되기 때문에 원가연동제라 부르기도 한다.

여기에서 택지비 중 땅 구입비는 공신력 있는 평가기관이 감정 평가한 감정가액으로 분양가를 산정해야 한다. 따라서 업체들의 땅값 부풀리기가 원칙적으로 불가능해진다.

정부는 분양가상한제가 적용되면 분양가가 이 제도 적용 전보다 최고 20-30%가량 낮아질 것으로 보고 있다. 그동안 건설업체들이 분양가를 건설 원가가 아니라 주변 시세에 맞춰 왔기 때문에 이 제도가 적용되면 결국 분양가가 주변 시세보다 저렴해진다.

따라서 분양가상한제 아파트가 자칫 투기꾼들의 먹잇감으로 전락할 가능성이 있다. 상당한 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다.

정부는 그래서 분양가상한제가 적용되면 분양권 전매제한을 더욱 강화할 방침이다. 현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지의 경우 전용 25.7평 이하 중소형은 10년(서울ㆍ수도권)과 5년(지방), 전용 25.7평 초과 중대형은 5년(서울ㆍ수도권)과 3년(지방)간 분양권을 팔 수 없다(계약일 기준).

그러나 9월 분양가상한제가 적용되면 서울ㆍ수도권 공공택지 내 중소형은 10년, 중대형은 7년으로 전매제한이 강화된다. 지방은 변화가 없다.

민간 아파트의 경우 서울ㆍ수도권 내 중소형은 7년, 중대형은 5년간 분양권을 팔 수 없게 된다. 지방은 향후 분양가 추이를 봐가며 결정할 계획이다.

2. 분양원가 공개는 말 그대로 민간 업체들이 아파트를 짓는 데 드는 순수비용(원가)을 국민들에게 공개하는 것이다. 민간 아파트의 공개 항목은 ▶택지비 ▶직접공사비 ▶간접공사비 ▶설계비 ▶감리비 ▶부대비 ▶가산비 등 총 7개다.

분양가상한제나 분양원가 공개가 실시되면 기본적으로 분양가가 낮아질 것으로 보인다.

그러나 이 두 제도로 인해 아파트 품질은 크게 떨어지는 것이라는 주장이 나온다. 건축비 절감을 위해 업체들이 마감재 수준을 떨어뜨리고 각종 생활편의시설을 축소할 게 뻔하기 때문이다.

또한 이러한 제도들이 당장은 집값을 안정화시키는 데 도움을 주겠지만 장기적으로는 별 도움이 안 될 것이란 주장도 있다.

3. 9월부터 서울ㆍ수도권에서 아파트를 분양하는 민간 주택건설업체들은 분양원가를 공개해야 하고, 분양가상한제가 전국의 모든 민간 아파트로 확대 실시된다.

국회 건설교통위원회는 2월 28일 법안심사소위를 열고 민간 아파트에 대한 분양원가 공개 및 분양가상한제를 골자로 한 ‘주택법 개정안’을 심의 의결했다.

개정안에 따르면 우선 ‘분양원가 공개’ 대신 ‘분양가 거래 내역 공시제도’라는 표현을 쓰기로 했다. 대상 지역은 ‘서울ㆍ수도권 및 분양가 상승우려가 있는 지역 중 대통령령이 정하는 지역’으로 한정됐다. 지방은 사실상 빠진 것이다.

그러나 분양가상한제는 전국이 대상이다. 또 택지비는 감정가를 기준으로 하되 경ㆍ공매나 공공기관으로부터 땅을 산 경우 등은 실제 매입가를 인정해 주기로 했다.