[스크랩] 토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간

토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간

정부는 토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간을 매입 후 6개월에서 2년으로 늘리는 것 등을 뼈대로 한 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안이 시행에 들어갔으며, 당초 입법 예고안보다 토지이용 의무기간(전매 제한)규정을 세분화한 게 특징입니다. 개정 내용에 따르면 허가구역 내에서 거주용 주택을 짓기 위해 허가를 받은 경우 취득일로부터 3년간 전매할 수 없게 됩니다.직접 살기 위해 주택을 짓는 경우 개발사업으로 분류(4년 적용)했으나 실수요자의 편의를 위해 전매제한 기간을 다소 완화했습니다.

또 공익사업 등으로 토지를 수용당해 허가구역에서 또 다른 토지를 매입(대체 취득)하는 경우 2년간 팔지 못하도록 했으며, 복지시설이나 편의시설을 짓기 위해 허가를 받는 경우 입법 예고안 대로 4년간 전매가 제한됩니다. 개발사업용 토지의 경우 개발에 착수한 뒤 분양하는 경우 이런 전매 제한 조치가 적용되지 않으며, 허가구역 내 외지인의 농지. 임야 취득 때의 사전 거주요건 강화 조치(6개월→1년)입니다.

토지거래허가구역은 건설교통부 장관이 국토의계획및이용에관한 법률 제117조에 따라 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이며, 토지에 대한 투기적인 거래 우려가 있는 지역에 대해 지정하며, 허가구역안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 할 때 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약이 체결된 토지거래계약은 무효가 됩니다.

단 도시지역 내에선 ▲주거지역(약 54.45평) ▲상업지역(약 60.5평) ▲ 공업지역(약 199.6평) ▲녹지지역(약 30.25평) ▲ 용도미지정(약 27.22평) 등 일정면적 이하 토지에 대해선 토지거래허가를 받지 않아도 되며, 또 비도시지역에선 ▲농지(약 151.25평) ▲임야(약 302.5평) ▲기타(약 75.65평)도 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.

1월부터 법이 개정돼 기존에 농업인이 아닌 자가 농지를 취득하고자 할 경우엔 토지가 소재하고 있는 시·군에 허가 전 6개월 이상 거주토록 거주 요건을 강화했으며, 또 기존의 농업인이라도 시·군뿐만 아니라 20km이내(통작거리)의 인근 시, 군의 농지까지 취득할 수 있도록 하고 있는데 농업인으로서 인정받기 위해서는 1회 이상의 수확기를 포함해 6월 이상 직접 경작한 경우로 강화했습니다. 토지거래허가구역은 전국토의 15.3%(1만5321㎢, 46억3400만평)이 지정돼 있습니다. 위와같이 매도시 매수인이 과연 등기 받아갈 사람인지 확인이 필수적입니다.

1. 재촌자경이 아닌 경우, 즉 직접 현지에서 거주하지 않으면서 직접 농사를 짓지 않는 경우에는 302평까지 주말농장의 형식으로 구입할 수 있습니다.

직접 자경하실 경우 구입하시는데는 1년 30일이상 직접 농사와 임대가 가능하며, 또는 1년 90일 이상 자경의 경우에는 통상 자경농으로 보며 농지를 구입하는 데에는 하자가 없습니다.

단, 농업진흥구역 외에서의 농지는 10000평방미터 이상은 구입할 수 없습니다.

2. 농지를 구입한다면..단 한평이라도 농지취득자격증명원을 발급받아야 합니다.

통상 법무사 대행 - 약5만원이며, 현지 면사무소에서 직접 발급받으실 경우에는 '농업경영계획서' 등 직접 작성하시는 약간의 노력만 기울이신다면..거의 무료에 가깝습니다.

농지원부는 303평(1000미터) 이상의 농지가 아니라면 농지원부는 작성하시지 않습니다. 그러나 303평 이상의 농지는 매년 농지원부를 작성해 두는 것이 향후 매도시 (8년이상 자경시 비과세)나, 기타 제반 혜택(자경의 답일 경우 자경비 지원, 기타 비료 지원, 2년 이상 농지원부 등재시 추가 농지 매입 때..등록세 및 취득세 감면,,농지원부 취득시..국민주택매입채권 면제) 등을 위해서라도 농지원부는 거주 주소지에서 만들어 두셔야 합니다.(경작 주소지에서 만드시는 것이 가장 좋은 방법이겠죠^^;)

3. 토지거래허가구역이 아니라면 농지취득자격증명만 받으시면..현실적으로 필요한 농지를 바로 구입하거나 등기하실 수가 있으나, 토지거래허가구역에서는 2005년 10월 13일부터 토지거래허가 구역안에서 취득한 토지에 대해 최장 5년까지 전매가 제한되며 거래허가 신청 때 땅 취득자금 조달계획을 제출해야 합니다. 또, 허가 받은 토지의 이용의무기간은 농지의 경우 취득일로부터 6개월에서 2년으로 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년, 기타 토지는 6개월에서 5년으로 강화되었습니다.

2006년4월1일 개정 시행된 '국토의이용및계획에관한 법률'

나항 토지취득을 위한 사전거주요건 강화( 제23조제1호가목 및 제2호나목) 에서는

(1) 현재는 토지거래허가구역 안에서 농업 등을 영위하기 위하여 토지를 취득하려는 경우 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 특별시․광역시․시 또는 군에 6월 이상 거주하도록 하고 있으나, 이 기간이 너무 짧아 실수요 목적이 아닌 자들의 투기적 거래를 효율적으로 차단하지 못하는 문제가 있음.

(2) 사전거주기간을 6월 이상에서 1년 이상으로 변경함. 으로 바뀌었습니다.

따라서 허가구역내에서는 1년이상 거주하지 않은 상태에서는 토지거래 자체가 허가가 나지 않습니다. 이를 어길시에는 매도 명령과 함께 매년 이행강제금이 5년간 붙습니다.

따라서 실제 현지인이 아니고는 허가구역내에서는 토지를 구입하지 못한다고 보시면 됩니다.

4. 매수한 농지에 집을 지으시려는 경우에는 먼저 토지이용계획확인서상 용도지구(관리지역, 농림지역, 도시지역 등)가 본인의 구입하려는 용도에 적합한지 확인해야 합니다.

관리지역(계획, 생산, 보존관리지역으로 세분화 되고 있는 추세나 현재 지연)은 지자체 조례에 따라 건폐률 및 용적률이 다르나 건폐률40~60%에 용적률 100%까지 가능하므로 크게 상관이 없으나, 농림지역(특히 농업진흥구역 - 경지 정리된 논으로 보시면 됩니다.)은 개발행위가 엄격하고, 설사 가능하다고 해도 해당 농업인이 건폐률 20%에 용적률 50~80% 까지 나오지 않기에 주의하셔야 합니다. 특히 농지는 현지인(매도인) 외에는 소유권 이전 다음 연도부터 허가가 나오기 때문에 주의하셔야 합니다. 또 토지구입시 반드시 지적도와 현황을 확인하시고..현황 포장도로가 없다면 4m이상의 도로가 토지에 접해 있지 않은 맹지는 구입하시면 허가는 불가하다고 보시면 됩니다.

5. 농지전용으로 신축을 하는 것은 원칙적으로 현지인(매도인)만 가능하며, 소유권을 이전하는 당해년도에는 전용허가가 나지 않습니다. 따라서 당해년도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 매도인과 합의하여 토지이용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 합니다. 농림지역은 경관이 수려하다든지..아니면 주거환경이 쾌적한 경우가 많으므로 농지전용만 가능하다면 주택 신축의 적지라고 할 수 있습니다.

또, 최근 농지전용부담금이 공시지가의 30%로 현실화되었으므로 통상 평당 3만원에서 1만원 이하로 낮취진 경우가 많으므로(농지는 공시지가가 싼편입니다.) 경제적인 이득도 있으나....농지전용허가를 받았다고 해도 최고 2년이상 신축을 하지 않으면 허가는 취소됩니다.

참고로 서울 및 광역권 등 지방에 기준시가 1억원 이하의 일반주택을 가지고 있는 1세대가 수도권및 광역권, 투기지역, 허가지역 이외의 지방 읍, 면지역에 7천만원 이하의 농촌주택과 부속토지(200평 이하의 대지와 건폐률 45평 이하)를 매입, 또는 신축하는 경우, 1세대2주택 비과세에 해당되어 면세 혜택이 있다는 것도 알아두시기 바랍니다.(일반주택을 매도하는 경우이며, 농촌주택은 일반주택의 매도일시와 상관없이 3년이상 보유해야 합니다.)

그외 2007년부터는 농지를 소유한 부재지주가 농지를 팔 경우에는 양도소득세가 60% 중과세(주민세 포함하면 66% 가까이 ㅡㅡ;) 됨을 참고하시기 바랍니다.

정확한 사항과 구체적인 내용은 반드시 해당 지자체의 건축과 또는 건축설계사무소에 확인하시기 바랍니다.

출처 : 부동산 이야기

글쓴이 : plus1000 원글보기

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