순천부동산 배들공인 010-4640-7959

주택 및 상가의 묵시적 갱신

일정규모 이하 상가 임차인의 범위

환산보증금 (보증금 + 월세x100) 기준

1. 서울특별시 - 3억 원 이하

2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 - 2억 5천만 원 이하

3. 광역시, 군 지역 제외, 안산·용인·김포·광주시 포함 - 1억 8천만 원 이하

4. 그 밖의 지역 - 1억 5천만 원 이하

(상가건물 임대차보호법 시행령 제2조)

확정일자와 전세권의 차이점

확정일자는 절차가 간편하고 비용이 적다

읍, 면, 동사무소(주민센터)에 전입신고하면서 임대차계약서 뒷면에 날짜가 찍히는 도장을 받으면 된다. 비용은 600원이며 주민센터 이외에 등기소나 공증기관에서도 받을 수 있다. 확정일자는 집주인의 동의가 필요하지 않고 세입자 단독으로 신청한다. 상가건물의 경우 관할 세무서에서 사업자등록을 하면서 확정일자를 받는다.

전세권은 주인 동의가 필요하고 비용이 많이 든다

전세권 등기를 위해서는 먼저 주인의 동의가 필요하다. 일반적으로 주인들은 등기부에 다른 권리가 올라가는 것을 싫어하여 동의를 잘 안 해 준다. 일단 동의하면 전세권설정 계약서를 만들고 등기 절차에 들어간다. 비용은 등록세(0.2%) 지방교육세(0.04%) 증지대 등으로 보증금 1억원이면 약 25만원이 소요된다 (법무사 수수료 별도). 등기 비용은 보통 세입자가 부담하지만 주인 사정으로 세입자가 전입신고를 못할 경우 반반 또는 임대인이 전액 부담하기도 한다.

전세권은 바로 경매 신청할 수 있으나 확정일자는 소송을 거쳐야 한다

만기일에 이사를 하려고 해도 보증금을 돌려받지 못할 경우 확정일자 임차인은 보증금 반환청구 소송을 통해 판결을 받아 강제집행해야 하지만, 전세권자는 소송 절차 없이 직접 경매 신청할 수 있다. 소송에 걸리는 기간만큼 보증금을 빨리 받아낼 수 있는 것이다.

전세권은 주인 동의 없이 재임대할 수 있다

확정일자 임차인은 재임대(전대차) 하려면 주인의 동의를 받아야 하지만 전세권자는 주인 동의 없이 재임대 또는 양도할 수 있다. 물론 특약으로 이를 금지할 수는 있다. (민법 제306조 전세권의 양도, 임대 등)

확정일자는 다음날부터, 전세권은 설정 당일에 효력이 발생한다

확정일자 임차인은 여기에서 주의가 필요하다. 이사 온 날 바로 전입신고를 했지만 그 날짜로 임대인이 근저당을 설정했다면 임차인은 하루 차이로 후순위가 되기 때문이다. 따라서 임대인에게 ‘이사날짜 하루 지난 후에 담보권을 설정할 수 있다’ 라는 약속을 받아둘 필요가 있다.

전세권이 오히려 불리한 경우도 있다

전세권자는 수리비 부담에서 불리하다. 우리 민법은 임대인에게 수리 의무를 주고 있지만 예외적으로 등기부에 전세권을 설정한 경우 임차인 즉 전세권자에게 수리 의무를 주고 있기 때문이다. (민법 제 309조 전세권자의 유지, 수선의무)

또한 임차한 집이나 건물이 경매가 진행되면 확정일자 임차인은 임차주택 외에 그 토지의 낙찰 대금에서도 배당을 받을 수 있으나, 전세권자는 건물에서만 배당을 받아야 한다. 그러나 아파트와 같은 집합건물은 건물에만 설정된 근저당이라도 대지권의 대금에서도 배당 받을 수 있다는 판례가 있다. (대법원 1995.8.22. 선고 94다12722 판결)

선순위 권리를 놓치면 안 된다 - 확정일자나 전세권 선택은 그 다음 문제

끝으로 중요한 사항 한가지 짚고 넘어가자. 내가 들어가려는 집이나 건물에 이미 선순위 권리자가 있다면 그리고 그 권리 금액이 집이나 건물 가격의 대부분을 차지한다면 확정일자를 받거나 전세권을 설정한다 해도 별 의미가 없다는 점이다.

그러므로 그 부동산의 등기부를 보고 근저당권이나 가압류가 있는지 그리고 원룸이나 다가구 주택에 들어갈 때는 먼저 들어온 세입자들의 보증금액이 모두 얼마나 되는지 살펴 보아야 한다. 그래서 이런 선순위 권리금액과 내가 지급하려는 임차보증금의 합계액이 집값의 약 70% 수준을 넘어 간다면, 이 때는 계약 여부를 다시 생각해야 한다.

언양읍 서부리 서울산 한신휴플러스가 입주를 시작한지 한달 정도만에 할인분양을 시작했습니다.

25, 29, 32, 34평형 전세대 공히 2.1%정도의 할인율을 적용하여 취득세 만큼의 혜택을 볼 수 있게 되었습니다. 언양, 삼남, 상북지역 곳곳에 현수막을 설치하고 본격적인 미분양 털기 작업에 열을 올리고 있는데(분양전문가들은 이를 떼분양이라고 하는 것 같음) 과연 그 성과가 어느 정도 될지 귀추가 주목됩니다.

 애초에 수요자들이 기대하던 할인율에는 상당부분 못미치는 것 같은 아쉬움이 대대적인 홍보를 통하여 상쇄되는지도 궁금하네요! 여하튼 분양이 순조로우면 언양지역의 인구유입과 직결되는 터라 지역경제에 많은 도움이 될 듯하고, 부동산 경기의 활성화에도 기여할 듯합니다. 하지만 이왕에 할인을 할바에는 좀더 폭넓은 할인이었으면...혹시라도 분양이 여의치 않아 할인율을 다시 조정하는 일은 발생하지 않았으면 좋겠네요!!!

화이팅!!!

임차권등기명령과 배당요구

경매절차에 있어서 임차인이 우선변제나 최우선변제를 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일내에 배당요구신청을 하여야 한다. 배당요구신청을 하지 않으면 그 임차인은 낙찰대금으로부터는 배당을 받을 수 없게 된다. 임차인의 배당요구는 법원에 비치된 배당요구서에 채권의 원인 및 액수를 기재하고 이를 소명하는 서면(임대차계약서 또는 확정일자가 부여된 임대차계약서)을 첨부하여 제출하는 통상적인 방식이 이용되고 있지만, 이외에 임차권등기명령을 이용하는 방법도 있다.

임차권등기명령은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청함으로써 행해지는 절차로서 임차권등기 후 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위한 제도이다. 종래에는 임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사하거나 주민등록을 전출하면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 반환받는 것이 사실상 어렵게 되는 문제점이 있었다.

이러한 문제점을 개선하기 위하여 1999년 3월 1일부터 시행되는 개정 주택임대차보호법에서 임차권등기명령제도를 도입하게 되었으며, 이 제도의 도입으로 이제는 임차인이 근무지 변경 등으로 다른 곳으로 이사할 필요가 있는 경우에 법원에 임차권등기명령신청을 하고 그에 따라 임차주택에 임차권등기가 경료되면, 그 이후부터는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 이미 취득하고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않기 때문에 임차인이 안심하고 주거를 이전할 수 있게 되었다.

특히 임차주택이 경매에 부쳐지는 경우 낙찰되어 보증금을 배당받을 때까지 10개월 이상 걸리는 상황에서 그 사이 이사할 필요가 있는 임차인에게 임차권등기명령은 상당히 유효한 제도로서 활용되고 있다. 앞서 언급하였듯 이러한 임차권등기명령신청에 기해 임차권등기가 행해지면 임차인은 경매절차에서 별도의 배당요구신청을 하지 않더라도 배당요구를 한 것으로 간주되어 최우선변제나 우선변제를 받을 수 있게 된다.

그렇다면 임차권등기명령에 기한 모든 임차권등기를 배당요구로 볼 수 있을까? 여기에 맞는 적절한 사례가 있어 그 사례를 통해 이 문제를 풀어가보도록 하자. 지난 4월 17일에 동작구 신대방동 다가구주택이 감정가 4억5천만원에 1회 유찰된 3억6천만원에 경매에 부쳐졌음에도 불구하고 감정가를 넘는 4억6천만원에 ‘K’씨에게 낙찰된 적이 있었다. 이 물건에는 말소기준권리보다 앞서 전입한 선순위 대항력 있는 임차인이 다수 있었고, 그 임차인중 3가구는 임차권등기를 한 상태였다.

문제는 임차권등기를 한 3가구중 2가구(甲, 乙)의 임차인이 별도의 배당요구신청을 하지 않은 것이 화근이 되었다. 낙찰자 ‘K’씨는 입찰전에 한 경매컨설팅업체에 달리 배당요구를 하지 않은 그 2가구의 임차인이 보증금을 배당 받을 수 있는지 자문을 구하였는 바, 그 컨설팅업체로부터 임차권등기는 곧 배당요구와 같이 취급되므로 보증금 전액 배당이 가능하다는 답변을 들었다.

감정가 이상에서 현 시세가 받쳐주고 있으며, 향후 개발호재도 있어 ‘K’씨는 아무런 의심없이 입찰에 응하게 된 결과 감정가를 넘는 4억6천만원에 9명의 경쟁자를 제치고 낙찰을 받았다. 별 문제없이 매각이 결정되었고, 이후 대금납부기한내에 대금까지 납부하였으나 배당기일에 이르러서야 사고가 발생한 것을 알았다.

낙찰대금으로부터 배당을 받을 줄만 알았던 임차권자 甲, 乙 중 甲은 보증금 전액을 배당받았으나 乙은 보증금 2477만원을 전혀 배당받지 못했고, ‘K’씨는 선순위 대항력 있는 임차인의 지위에 있었던 乙의 보증금 전액을 물어줘야 하는 처지에 놓이게 된 것이다. 경매컨설팅업체 조차 몰랐던 함정은 어디에 있었을까?

문제는 바로 임차권등기가 된 시점의 차이에 있었다. 임차권자 甲의 임차권등기는 경매개시결정등기가 되기 전에 이루어졌던 반면 乙의 임차권등기는 경매개시결정등기가 된 후에 이루어졌다는 점이다. 즉 법원은 배당표를 작성하면서 경매개시결정등기 이후에 임차권등기가 경료된 乙을 당연 배당권자가 아니라 별도의 배당요구신청을 해야 배당받을 수 있는 채권자로 분류하고 배당에서 제외하였던 것이다. 별도의 배당요구 없이도 당연 배당이 되는 저당권자, 전세권자, 가압류채권자도 경매개시결정등기 후의 채권자라면 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 것과 같은 논리이다.

경매개시결정 후의 저당권이나 전세권, 가압류 등이야 배당을 받든 받지 못하든 낙찰자가 신경쓸 바는 아니지만, 임차권등기명령에 기한 임차권등기의 경우는 위 사례처럼 사뭇 그 얘기가 달라지게 된다. 모든 임차권등기를 배당요구로 동일시했다가는 이처럼 낭패를 볼 수 있기에 주의를 요하는 사안이다.

퍼온글 <태인칼럼>

새 정부 출범을 앞 두고 부동산 시장은 기대에 부풀어 있다. 우리나라는 정부정책에 따라 시장흐름이 달라지는 경우가 많기 때문이다. 그렇다고 처음부터 큰 기대를 하기는 어려원 보인다. 초기에는 현 정부 정책을 어느 정도 계승하면서 변화를 보일 것이며 그동안 국회라는 문턱을 못 넘은 정책이 너무 많은 탓이다. 시장에서 저금리 기조는 지속적으로 이어질 것으로 보임에 따라 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 모아지고 있다. 이런 변화기를 맞아 투자 전반에 대한 분야별 논의를 해 보고자 한다.

첫째, 도시형 생활주택이다. 주로 원룸 위주로 공급이 집중된 결과 지금은 포화상태를 맞고 있다. 이런 공급과잉은 2-3년간 국민주택기금 대출의 저금리 지원에 힘입은바 크다. 지금부터는 단독주택을 보유한 상태에서 개발을 추진하는 경우를 제외하고는 신중한 접근이 필요하다. 개발시 주의할 점은 임차인의 선호도를 높히기 위해 주차장을 최대한 확보하고 내부시설의 고급화를 꾀해야 한다.

둘째, 오피스텔이다. 오피스텔은 소형주택의 대체재로서 저금리로 인한 소액 투자처로 각광을 받아왔다. 하지만 단기간의 공급과잉과 고분양가에 따른 수익률 악화, 도시형생활주택과의 경쟁 등으로 한계를 맞을 것으로 예상된다. 그 만큼 투자는 철저하게 수익률을 기준으로 판단해야 하고 입지와 주차시설 등 경쟁력을 확보한 곳 위주로 이루어져야 한다.

셋째, 상가 분양이다. 분양상가는 안정적인 임차인과 수익성이 확보된 경우를 제외하고는 불경기의 접점에 있는 만큼 활성화 기대는 쉽지 않을 전망이다. 투자의 기준에는 무엇보다 안정적인 세입자가 중요하다. 금융기관과 대기업 등 불황에도 별 어려움없이 임대료를 지불할 수 있는 세입자를 골라야 하고, 수익률은 세금을 공제한 세후 개념으로 판단해야 한다.

넷째, 상가 건물이다. 여전히 자산가와 토지보상자 등 신흥 부자에게 관심을 받고 있다. 그동안 대형아파트가 투자대상에서 멀어짐에 따라 상대적으로 부각되기도 하였다. 이제는 가격 급등에 따른 후유증으로 투자 차익 실현에 한계가 발생하고, 경기침체로 임대수익률이 하락하고 있어 투자 매력이 반감되고 있다. 결국 시장에서는 서서히 가격 조정의 징조가 나타나고 있는 가운데 매수자는 관망세를 보이고 있다. 투자자 입장에서는 리모델링이나 재건축을 통한 개발이익, 임대수익률 확보 등 철저한 사업성 검토가 우선되어야 할 시점이다.

다섯째, 경매시장이다. 경매는 시장 불황기에 각광을 받는 분야이다. 아파트, 상가, 토지, 지식산업센터 등 그 종류는 부동산 유형을 총망라한다. 항상 그렇듯이 경매는 알짜 물건은 별로 없다는 데서 출발해야 한다. 흙속에 진주를 발견하는 일이므로 부단히 찾아 나서야 하고 철저한 권리분석으로 실수를 없애야 한다.

이렇게 부동산 투자는 침체기에 하는 것이 유리해 보인다. 호황기에는 비싼 값을 주거나 아예 물건 자체를 구할 수도 없기 때문이다. 투자에 있어 시기는 매우 중요하므로 남들 보다 한발 앞서는 전략과 지혜가 필요하다.

                                                          옮긴글 === 박합수(국민은행 WM사업부, 부동산팀장)

토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간

정부는 토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간을 매입 후 6개월에서 2년으로 늘리는 것 등을 뼈대로 한 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안이 시행에 들어갔으며, 당초 입법 예고안보다 토지이용 의무기간(전매 제한)규정을 세분화한 게 특징입니다. 개정 내용에 따르면 허가구역 내에서 거주용 주택을 짓기 위해 허가를 받은 경우 취득일로부터 3년간 전매할 수 없게 됩니다.직접 살기 위해 주택을 짓는 경우 개발사업으로 분류(4년 적용)했으나 실수요자의 편의를 위해 전매제한 기간을 다소 완화했습니다.

또 공익사업 등으로 토지를 수용당해 허가구역에서 또 다른 토지를 매입(대체 취득)하는 경우 2년간 팔지 못하도록 했으며, 복지시설이나 편의시설을 짓기 위해 허가를 받는 경우 입법 예고안 대로 4년간 전매가 제한됩니다. 개발사업용 토지의 경우 개발에 착수한 뒤 분양하는 경우 이런 전매 제한 조치가 적용되지 않으며, 허가구역 내 외지인의 농지. 임야 취득 때의 사전 거주요건 강화 조치(6개월→1년)입니다.

토지거래허가구역은 건설교통부 장관이 국토의계획및이용에관한 법률 제117조에 따라 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이며, 토지에 대한 투기적인 거래 우려가 있는 지역에 대해 지정하며, 허가구역안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 할 때 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약이 체결된 토지거래계약은 무효가 됩니다.

단 도시지역 내에선 ▲주거지역(약 54.45평) ▲상업지역(약 60.5평) ▲ 공업지역(약 199.6평) ▲녹지지역(약 30.25평) ▲ 용도미지정(약 27.22평) 등 일정면적 이하 토지에 대해선 토지거래허가를 받지 않아도 되며, 또 비도시지역에선 ▲농지(약 151.25평) ▲임야(약 302.5평) ▲기타(약 75.65평)도 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.

1월부터 법이 개정돼 기존에 농업인이 아닌 자가 농지를 취득하고자 할 경우엔 토지가 소재하고 있는 시·군에 허가 전 6개월 이상 거주토록 거주 요건을 강화했으며, 또 기존의 농업인이라도 시·군뿐만 아니라 20km이내(통작거리)의 인근 시, 군의 농지까지 취득할 수 있도록 하고 있는데 농업인으로서 인정받기 위해서는 1회 이상의 수확기를 포함해 6월 이상 직접 경작한 경우로 강화했습니다. 토지거래허가구역은 전국토의 15.3%(1만5321㎢, 46억3400만평)이 지정돼 있습니다. 위와같이 매도시 매수인이 과연 등기 받아갈 사람인지 확인이 필수적입니다.

1. 재촌자경이 아닌 경우, 즉 직접 현지에서 거주하지 않으면서 직접 농사를 짓지 않는 경우에는 302평까지 주말농장의 형식으로 구입할 수 있습니다.

직접 자경하실 경우 구입하시는데는 1년 30일이상 직접 농사와 임대가 가능하며, 또는 1년 90일 이상 자경의 경우에는 통상 자경농으로 보며 농지를 구입하는 데에는 하자가 없습니다.

단, 농업진흥구역 외에서의 농지는 10000평방미터 이상은 구입할 수 없습니다.

2. 농지를 구입한다면..단 한평이라도 농지취득자격증명원을 발급받아야 합니다.

통상 법무사 대행 - 약5만원이며, 현지 면사무소에서 직접 발급받으실 경우에는 '농업경영계획서' 등 직접 작성하시는 약간의 노력만 기울이신다면..거의 무료에 가깝습니다.

농지원부는 303평(1000미터) 이상의 농지가 아니라면 농지원부는 작성하시지 않습니다. 그러나 303평 이상의 농지는 매년 농지원부를 작성해 두는 것이 향후 매도시 (8년이상 자경시 비과세)나, 기타 제반 혜택(자경의 답일 경우 자경비 지원, 기타 비료 지원, 2년 이상 농지원부 등재시 추가 농지 매입 때..등록세 및 취득세 감면,,농지원부 취득시..국민주택매입채권 면제) 등을 위해서라도 농지원부는 거주 주소지에서 만들어 두셔야 합니다.(경작 주소지에서 만드시는 것이 가장 좋은 방법이겠죠^^;)

3. 토지거래허가구역이 아니라면 농지취득자격증명만 받으시면..현실적으로 필요한 농지를 바로 구입하거나 등기하실 수가 있으나, 토지거래허가구역에서는 2005년 10월 13일부터 토지거래허가 구역안에서 취득한 토지에 대해 최장 5년까지 전매가 제한되며 거래허가 신청 때 땅 취득자금 조달계획을 제출해야 합니다. 또, 허가 받은 토지의 이용의무기간은 농지의 경우 취득일로부터 6개월에서 2년으로 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년, 기타 토지는 6개월에서 5년으로 강화되었습니다.

2006년4월1일 개정 시행된 '국토의이용및계획에관한 법률'

나항 토지취득을 위한 사전거주요건 강화( 제23조제1호가목 및 제2호나목) 에서는

(1) 현재는 토지거래허가구역 안에서 농업 등을 영위하기 위하여 토지를 취득하려는 경우 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 특별시․광역시․시 또는 군에 6월 이상 거주하도록 하고 있으나, 이 기간이 너무 짧아 실수요 목적이 아닌 자들의 투기적 거래를 효율적으로 차단하지 못하는 문제가 있음.

(2) 사전거주기간을 6월 이상에서 1년 이상으로 변경함. 으로 바뀌었습니다.

따라서 허가구역내에서는 1년이상 거주하지 않은 상태에서는 토지거래 자체가 허가가 나지 않습니다. 이를 어길시에는 매도 명령과 함께 매년 이행강제금이 5년간 붙습니다.

따라서 실제 현지인이 아니고는 허가구역내에서는 토지를 구입하지 못한다고 보시면 됩니다.

4. 매수한 농지에 집을 지으시려는 경우에는 먼저 토지이용계획확인서상 용도지구(관리지역, 농림지역, 도시지역 등)가 본인의 구입하려는 용도에 적합한지 확인해야 합니다.

관리지역(계획, 생산, 보존관리지역으로 세분화 되고 있는 추세나 현재 지연)은 지자체 조례에 따라 건폐률 및 용적률이 다르나 건폐률40~60%에 용적률 100%까지 가능하므로 크게 상관이 없으나, 농림지역(특히 농업진흥구역 - 경지 정리된 논으로 보시면 됩니다.)은 개발행위가 엄격하고, 설사 가능하다고 해도 해당 농업인이 건폐률 20%에 용적률 50~80% 까지 나오지 않기에 주의하셔야 합니다. 특히 농지는 현지인(매도인) 외에는 소유권 이전 다음 연도부터 허가가 나오기 때문에 주의하셔야 합니다. 또 토지구입시 반드시 지적도와 현황을 확인하시고..현황 포장도로가 없다면 4m이상의 도로가 토지에 접해 있지 않은 맹지는 구입하시면 허가는 불가하다고 보시면 됩니다.

5. 농지전용으로 신축을 하는 것은 원칙적으로 현지인(매도인)만 가능하며, 소유권을 이전하는 당해년도에는 전용허가가 나지 않습니다. 따라서 당해년도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 매도인과 합의하여 토지이용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 합니다. 농림지역은 경관이 수려하다든지..아니면 주거환경이 쾌적한 경우가 많으므로 농지전용만 가능하다면 주택 신축의 적지라고 할 수 있습니다.

또, 최근 농지전용부담금이 공시지가의 30%로 현실화되었으므로 통상 평당 3만원에서 1만원 이하로 낮취진 경우가 많으므로(농지는 공시지가가 싼편입니다.) 경제적인 이득도 있으나....농지전용허가를 받았다고 해도 최고 2년이상 신축을 하지 않으면 허가는 취소됩니다.

참고로 서울 및 광역권 등 지방에 기준시가 1억원 이하의 일반주택을 가지고 있는 1세대가 수도권및 광역권, 투기지역, 허가지역 이외의 지방 읍, 면지역에 7천만원 이하의 농촌주택과 부속토지(200평 이하의 대지와 건폐률 45평 이하)를 매입, 또는 신축하는 경우, 1세대2주택 비과세에 해당되어 면세 혜택이 있다는 것도 알아두시기 바랍니다.(일반주택을 매도하는 경우이며, 농촌주택은 일반주택의 매도일시와 상관없이 3년이상 보유해야 합니다.)

그외 2007년부터는 농지를 소유한 부재지주가 농지를 팔 경우에는 양도소득세가 60% 중과세(주민세 포함하면 66% 가까이 ㅡㅡ;) 됨을 참고하시기 바랍니다.

정확한 사항과 구체적인 내용은 반드시 해당 지자체의 건축과 또는 건축설계사무소에 확인하시기 바랍니다.

토지투자 체크포인트

1. 땅 투자의 기본

땅은 수익률, 안정성 등을 감안한 재테크 측면에서 좋은 투자 상품이다. 하지만 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수는 있지만, 요즈음은 정부의 각종 규제로 투자 가치의 측정이 어려운 상품이 된 것도 사실이다.

우리나라는 전국토의 1/5이 토지거래허가구역으로 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있고, 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

여기서 투자자의 합리적인 의사결정이 필요하다. 자신이 거주하는 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이외의 외지 땅을 살 것인가와 좋은 땅의 선택이다.

2. 타지역 농지 투자의 조건

 (1) 경사가 완만한 땅을 사라!

 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이 좋은 땅이다. 시간이 흐르면 개발 등 변화될 수밖에 없는 땅을 말한다.

 (2) 도로가 제대로 붙은 건축이 가능한 땅을 사라!

 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

 (3) 3억 미만의 땅을 사라!

 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 투자자가 토지를 보유하는 동안 지속적으로 늘어나게 될 종합부동산세를 피할 수는 없으므로 높은 수익을 만들어 내기 힘들다. 그러므로 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅을 찾아야 한다.

 이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

3. 임야 투자의 조건

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

 (1) 산지전용허가기준에 적합한 임야를 사라!

 산지관리법에 의한 산지전용허가를 받을 수 없는 임야는 영원히 산일 수밖에 없는 땅이므로 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

 (2) 나무가 너무 많은 산은 피하라!

 산지전용허가기준에는 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다.

 (3) 분묘가 없는 임야를 사라!

 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없으며 비용 또한 적지 않다. 따라서 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

 (4) 도로에 접한 임야를 사라!

 임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다. 또한 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

4. 그린벨트 투자의 조건

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅을 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

5. 현행법상으로는 비사업용토지는 60%에 달하는 양도세와 종부세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 투자의 포인트이다.

따라서 좋은 땅을 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 것이 땅이라는 것을 명심하자.

부재지주가 소유한 농지를 농지은행에 임대, 매도 위탁하라!!!

1. 현행 농지법에는 구입 목적대로 농지를 이용하지 않을 경우 1년 동안 처분 의무기간을 주고, 이 기간내 땅을 처분하지 않으면 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다. 이행강제금을 물지 않으려면 농지를 처분해야 하지만 적기에 땅을 처분하는 것이 생각처럼 쉬운 것은 아니다.

대개는 현지 주민으로 하여금 대리경작하는 방법을 통해 정부의 단속을 피해 왔다. 이렇게 하면 담당 공무원이 실제 경작 여부를 직접 조사하지 않는 한 이용목적 위반에 대한 적발이 사실상 어렵다. 하지만 지난해부터 각 지자체가 투기 방지를 위해 단속을 강화하면서 이마저 쉽지 않게 되었다. 이러한 경우에는 해당 토지를 농지은행에 임대, 매도위탁하는 것이 하나의 방법이 될 것이다.

2. 농지의 임대

농지은행은 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위해 2005년 10월부터 설립한 것으로, 도시민이 농지를 매입해 농촌공사에 맡기면 이를 현지 전업농 등에게 임대해 주는 일을 한다.

이 농지은행에 임대할 수 있는 땅은 1996년(농지법 시행일) 이후 취득해 자경하지 못하는 부재지주들의 농지가 대상이 된다. 부재지주가 1996년 이전에 매입한 농지는 ‘자경’ 조건을 규정한 농지법의 적용대상서 제외돼 이행강제금 부과가 면제된다. 3030평 미만의 상속 농지도 이행강제금 부과 대상서 제외된다.

부재지주가 농지 임대를 위탁하면 농지은행은 서류검토와 현장조사를 거친 뒤 대신 경작해줄 농민을 물색, 임대차 계약 체결을 도와준다.

이렇게 하면 농지 이용 목적을 위반한 부재 지주에게 부과되는 ‘농지처분 의무’를 면할 수 있고, 계약기간(5년) 동안 약정된 임대료도 매년 받을 수 있다. 이때 부재지주가 받을 수 있는 연간 임대료(2006년 전국 평균)는 3000평을 기준으로 논 169만원, 밭 100만원, 과수원 171만원, 기타 103만원 수준이다.

농지의 연간 임대료는 별도로 정해진 요율표는 없다. 다만 농촌공사는 지역별로 임대료 상한선을 정해 이 범위 안에서 부재지주와 협의해 구체적인 임대료 액수를 결정한다. 물론 농지 임대가 결정되면 부재지주는 임대 위탁에 따른 수수료(연 임대료의 8∼12%)를 농지은행에 내야 한다.

임대기간(5년)이 만료되면 1회에 한해 연장할 수 있다. 하지만 임대 계약기간 중 해약이나 농지 처분은 어렵다. 이미 지자체에서 처분이 통지된 농지나 용도지역상 도시지역 내 농지는 농지은행 위탁이 불가능하다는 점에 유의해야 한다

3. 농지의 매도 위탁

부재지주가 농지를 팔려고 내놔도 팔리지 않을 때는 농지은행에 매도 위탁을 할 수 있다. 부재지주가 농지 매도를 위탁하면 농지은행은 매수자 알선, 가격 협의 등을 대신해 준다. 이때 농지은행은 거래금액의 0.6~0.9% 정도를 수수료 조로 매도자(부재지주)로부터 받는다. 농지 임대와 마찬가지로 농지은행에 처분이 위탁된 농지도 ‘농지처분 의무’를 피할 수 있다. 농지정리가 잘된 농업진흥구역내 논밭은 농지은행에서 직접 매입해주기도 한다. 이때 물론 매입가는 시장가격으로 한다.

이도 저도 어렵다면 부재 지주가 직접 농사를 짓고 있다는 사실을 인정받으면 된다. 이러면 ‘농지처분 의무’를 면해 이행강제금을 물지 않아도 된다. 농지법에서 ‘자경’을 판단하는 기준은 ‘농사의 50% 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우’다. 이 경우 담당 공무원은 부재지주의 정확한 노동 투입량을 산정하기가 어려운게 현실이다.

지자체에서는 주변 농민 등에게 부재지주의 실제 경작 여부를 직접 확인, 자경 여부를 판단하는데, 이는 여건상 쉬운 일이 아니다. 이 때문에 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 ‘자경’ 여부를 판단하는 경우도 있다. 요즘은 주말마다 땅 소재지로 내려가 호박ㆍ콩ㆍ옥수수 등을 재배하려는 도시인이 늘고 있어 겉으로 보기에 ‘농사를 짓고 있다’는 모양새를 갖추면 돼 이행강제금을 피하기는 어렵지 않다

아파트시장이 침체되면서 상가가 대안 투자처로 부상되는 분위기를 틈타 '전매 보장'을 내세워 영업하는 일부 악덕 분양업체들이 판을 치고 있어 투자자들의 각별한 주의가 요망되고 있다.

특히 전매가 힘든 지리적 위치나 층임에도 불구하고 단기차익의 프리미엄을 보장해 준다는 식으로 유혹하는 광고는 더 조심을 해야 한다.

중도금 납입이전이거나 준공 전 전매 성사 약속을 철석같이 믿고 있다가 계약서 상 분양대금을 내야 하는 납입일정을 지키지 못해 연체라도 시키면 연체료 부담이 '눈덩이' 처럼 커질 수 있기 때문이다.

결국엔 분양대금 지불능력이 없는 상태에 계약했다면 시행사의 계약해지 조건에 해당돼 전매차익은 커녕 계약금만 날릴 수도 있다.

분양사 측에 전매약속 불이행에 대해 따져도 상담자가 임시직이라고 발뺌하면서 계약서 상 관련내용 명시부재 사실을 들고 나오는 경우가 적지 않아 법적으로도 구제받을 길도 막막해진다.

따라서 투자자들은 상가 분양구조에 대한 정확한 이해가 필요하며 계약서상의 분양 주체가 누구인지 또는 협의사항은 계약서에 필히 명시했는지 등을 따져봐야 한다.

총 분양대금중 계약금 10%만 가지고 전매를 통해 수백만원에서 수천만원의 이익금을 챙길수 있다는 유혹은 십중팔구 허위이므로 세심한 주의가 필요하다. 소문난 상가라도 층별, 위치별 가치가 다르고 여전히 경기침체 따른 투자 대기수요도 적어 실제 전매 가능성이 높은 상가는 별로 없다.

1. 땅을 사서 전원주택, 펜션 등을 지으려면 사전에 땅 소재지 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 이때 외지인이라도 지목이 대지인 땅에는 별다른 허가 절차를 밟지 않아도 집(연면적 60평 이하의 경우)을 지을 수 있다.

반면 논밭이나 임야는 지목을 대지로 바꿔야 주택 등의 신축이 가능해진다. 일반인이 집을 지을 목적으로 지목이 논밭, 임야인 땅을 대지로 바꾸는 절차를 ‘개발행위허가’라고 부른다.

‘개발행위허가’를 받아 지목을 대지로 바꾸면 땅값이 30∼40% 가량 오르게 된다.

2. 토지거래허가절차

개발행위허가를 신청하는 절차는 해당 토지의 소재지가 토지거래허가구역 안이냐 밖이냐에 따라 약간 차이가 있다. 허가구역 밖에서는 외지인이라도 땅 매입 즉시 건축허가 절차를 거쳐 집을 지을 수 있다.

그러나 외지인이 토지거래허가구역 안의 논밭이나 임야를 사려면 세대원 전원이 땅 소재지 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주해야 한다.

따라서 위의 요건을 충족시킨 외지인만이 다음 단계로 해당 지자체에 토지거래허가 신청을 한다. 이때 구체적인 계약내용이 담긴 신청서와 함께 토지이용계획서, 자금조달계획서 등을 함께 제출해야 한다.

만약 집을 짓기 위해 토지거래허가를 신청했다면 토지이용계획란에 이에 대한 구체적인 계획을 기재하면 된다.

신청서를 접수받은 시장ㆍ군수는 현장 실사 등을 거쳐 15일 이내 허가 또는 불허가 여부를 결정하게 된다. 이때 만약 투기 등이 의심되는 허가신청에 대해서 시장ㆍ군수는 불허가 결정을 내리고 그 사유를 민원인에게 통지하게 된다. 반면 별다른 결격 사유가 없다면 시장ㆍ군수는 민원인에게 토지거래 허가증을 교부해 준다.

민원인은 이 허가증을 첨부, 해당 지자체로부터 개발행위허가를 신청하면 된다.

3. 개발행위허가절차

전원주택 등을 짓기 위해 토지거래 허가증을 교부 받은 민원인은 이를 첨부, 해당 지자체 허가민원과에 개발행위 허가를 신청한다. 이때 첨부 서류는 지목이 논밭이냐 임야냐에 따라 차이가 있다.

지목이 논밭(농지)일 경우 논밭일 경우 토지등기부등본 등 땅 소유권을 입증할 수 있는 서류(토지사용승낙서로 대체 가능), 지적도 등본, 피해방지계획서 등을 제출하면 된다.

개발행위허가 신청은 원칙적으로 현지에 땅을 가진 땅주인만 할 수 있다.

하지만 논밭의 경우 땅주인이 아니라도 외지인이 곧바로 개발행위허가를 받는 방법이 있다. 현지인으로부터 토지사용승낙서를 받아 개발행위허가를 신청하는 방법이다. 임야와는 달리 논밭은 토지등기부등본 대신 토지사용승낙서를 제출해도 개발행위허가를 받을 수 있다.

예전에는 임야도 토지사용승낙서로 개발행위허가가 가능했지만 2005년 산지관리법이 바뀌면서 자기 소유 임야가 아니면 허가를 받을 수 없게 됐다.

토지사용승낙서란 그 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력이 있다.

대개 땅 매매대금의 60∼70% 이상을 지급하면 현지인으로부터 이를 받을 수 있다. 이때 땅주인의 인감이 첨부돼야 효력이 인정이 된다.

지목이 임야인 경우에는 사업계획서, 소유권 입증서류(토지등기부등본 등), 임야도 사본 및 축적 20000만의1 이상의 지형도, 복구계획서 등이 있다.

여기에 별도로 지으려는 건축물의 도면 등 건축 관련 서류도 함께 첨부해야 한다.

이를 접수 받은 시장ㆍ군수는 농지과, 산림과, 건축과 등 관련 부서 협의를 거쳐 개발행위허가 여부를 최종 결정하게 된다.

4. 관련 비용

허가 통보를 받은 대상지가 논밭인 경우 농어촌공사에 농지전용부담금, 대체농지조성비 등을 납부해야 농지전용허가증을 교부받을 수 있다.

농지전용부담금은 공시지가의 20%, 대체농지조성비는 밭일 경우 ㎡당 7140원, 논일 경우 ㎡당 1만1900원이다. 임야의 경우에는 산림청에 대체산림조성비로 ㎡당 1697원(보전산지는 ㎡당 2206원)을 납부하면 된다.

농지전용(형질변경) 허가증을 교부 받았다면 곧바로 주택 등의 신축에 들어갈 수 있다. 착공 전에 공사이행 예치금으로 토목공사비의 100%, 지역개발공채 매입비로 평당 3000원 등을 납부해야 한다.

공사가 완료된 후에는 해당 지적공사로 측량성과도를 교부받아 준공허가를 받은 다음, 지목을 대지로 바꾸고 소유권 이전등기를 하면 된다.

 관리지역 세분화란 종전 ‘준농림지ㆍ준도시지역’로 불렸던 관리지역(2만7239㎢, 전국토의 27%)을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류해 지정하는 것을 말한다.

관리지역이 세분화 과정을 거쳐 계획ㆍ생산ㆍ보전 등으로 분류되면 들어설 수 있는 시설에도 차이가 난다.

계획관리지역에서는 아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등을 지을 수 있다.

반면 생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설 등의 건축만 가능하다. 보전 관리지역에서는 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 창고 등만 들어설 수 있다.

건폐율ㆍ용적률도 계획 관리지역 40%ㆍ100%, 생산ㆍ보전 관리지역 40%ㆍ80%로 벌어진다.

관리지역 세분화 작업에 따라 관리지역(옛 준농림지)이 개발 가능성이 큰 계획 관리지역으로 분류되면 땅값은 공시지가를 기준으로 10.2% 정도 오른다. 반면 개발 가능성이 적은 생산ㆍ보전 용도로 분류된 관리지역의 땅값에는 거의 변동이 없다.

이는 지난해 11월 경기도에서는 처음으로 관리지역 세분화를 끝낸 고양시의 지난해와 올해 표준지 공시지가를 비교 분석한 결과다. 이 결과는 해당지역 땅의 실거래가격에도 반영돼 향후 이 지역 토지시장에 적지 않은 영향을 끼칠 전망이다.

따라서 관리지역 땅이 어떤 지역으로 세분화될지 알기 전에는 투자자 여러분의 주의가 필요합니다.

투기과열지구에선 입주까지 분양권전매 금지

1. 주택ㆍ토지투기지역은 집ㆍ땅값이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 한해 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.

주택투기지역으로 지정되면 주택 및 주택 부속토지를 팔 때 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 한다. 또 필요시 탄력세율(기본세율±15% 이내)이 적용돼 세금 부담이 늘어난다. 금융규제도 받는다. 주택투기지역 내에서 시가 6억원 초과 주택을 살 때 주택담보대출 한도가 총부채상환비율(DTI) 40% 이내로 제한된다. 토지투기지역에서는 토지는 물론 주택을 제외한 지상의 모든 시설물을 팔 때 양도세를 실거래가로 내야한다.

그러나 집값 급등으로 정부의 고강도 규제책이 잇따라 나오면서 투기지역의 의미가 사실상 많이 퇴색됐다. 당장 올해 1월 1일부터 투기지역 지정 여부와 관계없이 전 지역에서 주택은 물론 모든 부동산 거래 때 양도세를 실거래가로 내고 있다. 또한 정부가 최근 지역ㆍ집값에 관계없이 주택담보대출 한도를 DTI 40% 이내로 제한하는 방안을 추진하고 있어, 주택투기지역 내 금융규제는 의미가 없어질 것으로 보인다.

2. 투기지역과 달리 건설교통부 장관과 시ㆍ도지사가 지정ㆍ해제할 수 있는 투기과열지구는 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역 중에서, 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1을 웃도는 곳 등을 대상으로 한다.

투기과열지구로 지정되면 입주 때(등기)까지 아파트 분양권을 팔 수 없게 된다. 다만 분양권 전매제한 예외 사유에 해당되는 경우에는 해당 자치단체의 검인을 받으면 팔 수 있다. 상속ㆍ저당의 경우도 제외된다.

투기과열지구 내 주택에 청약할 경우 청약통장 가입자 중 일부는 청약 1순위 자격이 제한된다. ▶해당 주택의 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년 이내에 주택 청약에 당첨된 사실이 있는 가구(가족 구성원 모두 해당)에 속한 자 ▶2주택 이상의 다주택 가구에 속한 자 ▶2002년 9월 5일 이후 청약예ㆍ부금 가입자 중 가구주가 아닌 자는 1순위 자격을 갖췄어도 1순위에 청약할 수 없다. 다만 2순위 청약은 가능하다.

투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 중소형 주택(민간주택 및 민간중형국민주택)의 경우, 중소형 전체 가구 중 75%는 ‘무주택 우선공급 대상자’(청약예ㆍ부금 1순위+5년 이상 무주택가구주+35세 이상)에게 우선 분양된다.

하지만 원가연동제가 적용되는 신도시 등의 택지개발지구에서는 무주택 우선공급분 75% 중 40%가 만 40세 이상 10년 이상 무주택가구주에게 최우선으로 공급된다.

3. 토지거래허가구역 역시 건교부 장관이 중앙도시계획위원회를 열어 지정ㆍ해제할 수 있다(동일 시ㆍ군ㆍ구 내 지정은 시ㆍ도지사에게 위임). 대상 지역은 투기를 목적으로 한 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급등한 지역이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 땅을 사고 팔 때 관할 시장ㆍ구청장ㆍ군수로부터 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 대상 면적은 도시지역의 경우 주거지역 내 180㎡ 초과, 상업지역 내 200㎡ 초과, 공업지역 내 660㎡ 초과, 녹지지역 내 100㎡ 초과 토지다. 도시지역 밖의 경우 농지 내 500㎡ 초과, 임야 내 1000㎡ 초과, 기타 용지 내 250㎡ 초과 토지가 허가 대상이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 농지의 경우 사실상 외지인의 거래가 불가하다. 비농업인이 농지 거래를 하려면 가구원 전원이 해당 시ㆍ군에 6개월 전부터 살고 있어야 하기 때문이다.

4. 지난해 1월 1일부터 모든 부동산에 대한 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있지만, 주택거래신고제도(지역) 역시 계속 유지되고 있다. 주택거래신고지역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택이나 재개발ㆍ재건축 구역 내 아파트를 거래할 때 계약일로부터 15일 이내에 실거래가를 신고해야 한다.

신고 대상 주택은 주택거래신고지역 내 ▶전용 60㎡ 초과 아파트 ▶전용 150㎡ 초과 연립주택 ▶재건축ㆍ재개발구역 내 모든 아파트 및 연립주택이다(오피스텔, 단독ㆍ다세대주택은 제외).

주택거래신고지역은 주택투기지역 가운데 전월 집값 상승률이 1.5%를 넘거나 3달 동안 집값 상승률이 3% 이상일 경우 지정된다. 하지만 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있어 현재 큰 의미는 없다.

부동산실거래가신고제도 실시로 모든 부동산 거래(현재 분양ㆍ입주권은 실거래가 신고 대상에서 제외돼 있으나 올해 7월부터는 실거래가 신고 대상임) 뒤에는 반드시 계약일로부터 30일 이내(올해 하반기부터는 60일로 늘어 남)에 해당 관청에 실거래가를 신고해야 한다.

하지만 주택거래신고지역 내에서는 부동산실거래가신고제와 관계없이 15일 이내에 실거래가를 신고해야 불이익을 당하지 않는다. 30일로 착각하고 있다가 신고기한을 놓치면 취득세액(취득가액의 2%)의 최대 5배를 과태료로 물어야 한다.

5. 주택공영개발지구로 지정되면 공공택지 내 택지를 분양 받은 민간 건설업체는 대한주택공사 등의 공공기관에 택지를 양도해야 한다. 택지를 양수(讓受) 받은 공공기관은 주택건설사업을 직접 시행한다.

판교신도시가 대표적인 경우다. 판교신도시는 전용 85㎡ 초과 주택이 포함된 25개 블록이 주택공영개발지구로 지정돼 주공이 주택건설사업을 직접 시행했다.

주택공영개발지구로 지정되면 전용 85㎡ 이하 중소형은 계약 후 5년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 계약 후 3년간 분양권을 팔 수 없다. 그러나 현재 공공택지에는 모두 원가연동제가 적용되기 때문에 큰 의미는 없다.

원가연동제가 적용되는 서울ㆍ수도권 내 공공택지의 경우 중소형은 계약 후 10년, 중대형은 계약 후 5년간 분양권 전매가 금지된다. 서울ㆍ수도권 외 지역 공공택지의 경우는 중소형은 5년, 중대형은 3년간 분양권을 팔 수 없다.

공공택지 상가 투자시 주의 사항(‘딱지’의 중복거래 등 위험성 높아 주의해야)

새로 개발되는 택지지구내 상가부지를 분양받으려면 ‘딱지’를 소유한 사람들끼리 모여 조합이나 단체를 결성해야 한다. 공공택지 보상에 관한 규칙상 원주민 개인에게는 상가용지 공급이 이뤄지지 않기 때문이다. 상가 ‘딱지’란 공공택지 예정지에서 상가를 운영하거나 영업한 사람에게 주어지는 일종의 상가 ‘우선 입찰권’을 말한다.

보통 아파트 등과 같은 부동산을 매매할 때는 어느 정도 거래 안정성을 확보할 수 있는 반면 상가 ‘딱지’는 토공 등 공공택지 시행업체가 심사를 통해 상가 입주 대상자를 확정하기 전까지는 정식 권리를 인정받지 못한 상태라 소유권 이전등기가 불가능하다. 조합과 시행처 간에 정식 공급계약이 체결되기 전의 ‘딱지’는 어디까지나 잠재적인 권리에 불과하다.

여러 사람에게 팔아도 확인이 어렵다는 의미다. 이 점을 노리고 전문 브로커들은 원주민의 인감도장을 위조해 4∼5명의 투자들에게 ‘딱지’를 팔아넘기기도 한다. 때문에 아직 등기가 확정되지 않은 ‘딱지’ 상태의 입주권 거래는 위험성이 높아 주의가 필요하다.

상가 ‘딱지’를 받은 원주민이 택지지구내 상가용지를 분양받으려면 상가조합 가입이 필수적이다. 상가 ‘딱지’는 일정기준을 갖춘 원주민에게 6∼8평 규모의 지분 형태로 제공되며, 공급대상이 ‘조합 또는 주민단체’로 한정되어 있다.

하지만 이 경우에도 원주민들이 조합 가입 후 좀 더 나은 조건을 제시하는 조합에 중복 가입하는 경우가 많다. 원주민의 상가 중복 가입은 상가개발 사업의 지연을 초래할 수밖에 없다. 현행 보상 법률에 따르면 1개 이상의 조합에 중복가입한 원주민 대상자가 1명이라도 있을 경우 해당조합은 택지개발주체와 상가용지 계약을 체결할 수 없도록 돼 있기 때문이다.

그러므로 공공택지내의 상가 ‘딱지’를 사는 경우 “조합에 정식 가입된 입주권을 사는 게 비교적 안전하다”고 할 것이다.

‘땅의 종류와 가치’

땅의 종류와 가치는 ‘용도지역’ ‘용도지구’ ‘용도구역’ ‘지목’ 등만 제대로 이해하고 있어도 금세 파악할 수 있다.

1. 용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.

용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다. 이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다.

  1) 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.

    ① 이 중에서 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다.

      = 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

      = 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다.

      = 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

    ② 상업지역은 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로,

    ③ 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다.

    ④ 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적        으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.

  2) 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재      각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중이다.

    계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.

▲ 땅의 종류와 관련한 용어는 추상적인데다 각종 토지제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해

헛갈리지만 각 용어의 뜻만 제대로 파악하면 이해가 어렵지 않다.

2. 그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.

  1) ‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용      도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다. 주로 용도지역의      미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.

    ‘용도지구’의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구,       개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

  2) ‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방      지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 ‘용도구역’은 시가화조      정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.

  3) 일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면, 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이       맞춰져 있다. 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정      될 가능성이 크다. 용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.

3. 지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까.

우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다. 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.

반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.

용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.

지적법상 지목에는 28가지가 있다. 구체적인 종류로는 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창 고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.

일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.

4. 용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간 땅값 차이는 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.

땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다. 논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다. 조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값이 쌀 수밖에 없다. 이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.

이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.