토지투자 체크포인트(좋은 땅을 고르는 방법)

 

토지투자 체크포인트

  

1. 땅 투자의 기본

땅은 수익률, 안정성 등을 감안한 재테크 측면에서 좋은 투자 상품이다. 하지만 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수는 있지만, 요즈음은 정부의 각종 규제로 투자 가치의 측정이 어려운 상품이 된 것도 사실이다.

우리나라는 전국토의 1/5이 토지거래허가구역으로 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있고, 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

여기서 투자자의 합리적인 의사결정이 필요하다. 자신이 거주하는 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이외의 외지 땅을 살 것인가와 좋은 땅의 선택이다.

2. 타지역 농지 투자의 조건

 (1) 경사가 완만한 땅을 사라!

 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이 좋은 땅이다. 시간이 흐르면 개발 등 변화될 수밖에 없는 땅을 말한다.

 (2) 도로가 제대로 붙은 건축이 가능한 땅을 사라!

 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

 (3) 3억 미만의 땅을 사라!

 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 투자자가 토지를 보유하는 동안 지속적으로 늘어나게 될 종합부동산세를 피할 수는 없으므로 높은 수익을 만들어 내기 힘들다. 그러므로 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅을 찾아야 한다.

 이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

3. 임야 투자의 조건

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

 (1) 산지전용허가기준에 적합한 임야를 사라!

 산지관리법에 의한 산지전용허가를 받을 수 없는 임야는 영원히 산일 수밖에 없는 땅이므로 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

 (2) 나무가 너무 많은 산은 피하라!

 산지전용허가기준에는 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다.

 (3) 분묘가 없는 임야를 사라!

 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없으며 비용 또한 적지 않다. 따라서 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

 (4) 도로에 접한 임야를 사라!

 임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다. 또한 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

4. 그린벨트 투자의 조건

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅을 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

5. 현행법상으로는 비사업용토지는 60%에 달하는 양도세와 종부세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 투자의 포인트이다.

따라서 좋은 땅을 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 것이 땅이라는 것을 명심하자.