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4/1부동산대책의 생애최초 취득세면제 및 양도세면제 기준

6억원 이하 생애최초 주택구입자의 취득세 감면 혜택이 4월 22일부터로 소급 적용된다. 생애최초 주택구입자들이 취득세 면제혜택을 누리기 위해서는 올해 말까지 해당 주택에 대해 잔금을 납부하거나 등기를 마쳐야 한다.

또 1세대1주택자(일시적 2주택자포함)가 보유한 주택과 신규 및 미분양 주택 양도세 면제 기준이 22일부터 적용된다. 전용면적 85㎡이하 또는 6억원 이하 주택은 5년간 양도세가 면제된다.

  양도세의 1세대 1주택 비과세요건의 허점에 대해서 실례와 관련하여 살펴보고자 한다. 예를 들면 미혼인 30대 남자가 주택을 1채 구입하여 4년여를 소유하다가 상당한 차익이 나고 1세대 1주택이라서 양도세도 없다는 판단으로 덜렁 매각을 강행(?)했다가 세무서로부터 양도세를 신고하고 납부하라는 통지를 받은 경우이다. 이런 경우를 겪은 사람들이 더러 있으리라고 본다. 통상 사람들은 자신의 소유주택을 기준으로 양도세를 떠올리고 계산한다. 하지만 법령은 우리들이 생각하는 것만큼 단순하지 않다.

  여기에서 착각이 일어나는 부분은 1세대에 관해서이다. 이는 자신과 주민등록을 같이하는 사람 모두를 세대의 구성원으로 하는 것이다. 따라서 1세대 1주택이라함은 주민등록에 같이 등재되어 있는 세대원의 소유주택을 모두 합산하여 1주택이어야 한다. 혹시라도 주택을 소유한 자가 부모 등과 주민등록을 같이 하는 경우에는 부모 등의 소유 주택이 있는지를 반드시 살펴야 한다. 인간은 다분히 개인주의적이고 자기중심적으로 생각하고 판단하는 경향이 있어 이러한 사항을 간과하여 손해를 보는 경우가 종종 있으니 말이다.

  물론 법령의 모순도 있지만 이는 논외로 하고, 이러한 상황에서 벗어나기 위해서는 1주택을 매각하는 사람의 주민등록을 다른 데로 이전하면 된다. 소유권을 이전하는 당일(잔금일)에만 그 세대의 구성원에서 제외되면 1세대 1주택 비과세의 혜택을 받을 수 있게 된다. 법령의 규정을 몰라서 내지 않아도 될 세금을 내게되는 허탈함이야 이루 말할 수 있겠는가???

  그리고 주민등록상 같은 세대원이라도 실제로 같이 거주하지 않았다면 소정의 소명절차를 거쳐 구제받는 절차도 있다!!!

토지거래허가구역에서 거주목적으로 허가 받아 임대하면 이행강제금 낸다

토지거래허가구역에서 땅을 구입한 뒤 이용목적대로 법에서 정한 이용의무기간 동안 땅을 사용하지 않으면 이행강제금을 물어야하고 강제처분될 수도 있다.

그런데 이용목적을 거주용 주택용지로 땅을 구입한 뒤 이용의무기간 내에 착공만 하면 되는 걸까, 완공해야하나, 완공 후 살아야 하나. 정답은 완공 후 사는 것이다.

거주용 주택용지 구입의 경우 3년간 이용목적대로 이용해야 한다. 토지거래허가구역 안에서 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 한 것은 실수요자에게만 토지취득을 허가함으로써 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이고 토지이용의무 기간을 토지의 취득시부터 일정기간으로 규정하고 있기 때문에 토지이용의무는 건축공사의 완료가 아니라 일정기간까지 계속적 이용을 말한다.

따라서 거주용으로 빈 땅을 허가 받아 산다면 3년 내에 집을 지어서 살아야 하는 것이다. 3년 안에 집만 지어서는 않되는 것이다. 이를 위반할 경우 부과되는 이행강제금은 토지 취득가액의 10%다. 이행강제금은 자치단체에서 이용의무기간 동안 매년 한차례씩 이용목적대로 이용할 때까지 부과된다.

또한, 지은 집에 자신이 살지 않고 임대를 주는 것도 토지이용목적 위반이다.

토지소유자, 세부담 증가(공시가격, 시세반영률 80%선까지 상향)

건설교통부는 현행 토지 공시가격이 시세보다 훨씬 낮다고 판단, 적정성을 제고해 올해부터 시세 반영률을 끌어올릴 방침이라고 6일 밝혔다. 상황에 따라선 현행 주택 공시가격 수준인 시세의 80% 선까지 높아질 수도 있다.

이 같은 건교부의 방침에 따라 토지 소유자들은 종전보다 보유세를 훨씬 많이 내야 할 것으로 보인다. 특히 현행 토지 공시가격의 시세 반영률이 20~50% 선에 머물러 있다는 점을 감안할 때, 이를 80% 선까지 높일 경우 현재 공시가격이 2억원 안팎인 땅도 앞으로 종부세 대상(세대별 합산 3억원 이상)에 포함될 가능성이 있다.

또 이처럼 토지 공시가격의 시세 반영률이 높아지면 증여세와 함께 상속세도 늘어날 수밖에 없다. 현행 상속·증여세율은 과세표준액이 5억원 이하(1억원 이상)인 경우 20%이지만, 5억원을 초과할 경우(10억원 이하) 30%로 높아진다.

아파트 등 택지개발을 위한 사업용 토지도 종부세와 같은 보유세가 크게 올라 개발 추진이 더딘 사업장의 경우 부담이 커질 전망이다.