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토지소유자, 세부담 증가(공시가격, 시세반영률 80%선까지 상향)

건설교통부는 현행 토지 공시가격이 시세보다 훨씬 낮다고 판단, 적정성을 제고해 올해부터 시세 반영률을 끌어올릴 방침이라고 6일 밝혔다. 상황에 따라선 현행 주택 공시가격 수준인 시세의 80% 선까지 높아질 수도 있다.

이 같은 건교부의 방침에 따라 토지 소유자들은 종전보다 보유세를 훨씬 많이 내야 할 것으로 보인다. 특히 현행 토지 공시가격의 시세 반영률이 20~50% 선에 머물러 있다는 점을 감안할 때, 이를 80% 선까지 높일 경우 현재 공시가격이 2억원 안팎인 땅도 앞으로 종부세 대상(세대별 합산 3억원 이상)에 포함될 가능성이 있다.

또 이처럼 토지 공시가격의 시세 반영률이 높아지면 증여세와 함께 상속세도 늘어날 수밖에 없다. 현행 상속·증여세율은 과세표준액이 5억원 이하(1억원 이상)인 경우 20%이지만, 5억원을 초과할 경우(10억원 이하) 30%로 높아진다.

아파트 등 택지개발을 위한 사업용 토지도 종부세와 같은 보유세가 크게 올라 개발 추진이 더딘 사업장의 경우 부담이 커질 전망이다.

투기과열지구에선 입주까지 분양권전매 금지

1. 주택ㆍ토지투기지역은 집ㆍ땅값이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 한해 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.

주택투기지역으로 지정되면 주택 및 주택 부속토지를 팔 때 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 한다. 또 필요시 탄력세율(기본세율±15% 이내)이 적용돼 세금 부담이 늘어난다. 금융규제도 받는다. 주택투기지역 내에서 시가 6억원 초과 주택을 살 때 주택담보대출 한도가 총부채상환비율(DTI) 40% 이내로 제한된다. 토지투기지역에서는 토지는 물론 주택을 제외한 지상의 모든 시설물을 팔 때 양도세를 실거래가로 내야한다.

그러나 집값 급등으로 정부의 고강도 규제책이 잇따라 나오면서 투기지역의 의미가 사실상 많이 퇴색됐다. 당장 올해 1월 1일부터 투기지역 지정 여부와 관계없이 전 지역에서 주택은 물론 모든 부동산 거래 때 양도세를 실거래가로 내고 있다. 또한 정부가 최근 지역ㆍ집값에 관계없이 주택담보대출 한도를 DTI 40% 이내로 제한하는 방안을 추진하고 있어, 주택투기지역 내 금융규제는 의미가 없어질 것으로 보인다.

2. 투기지역과 달리 건설교통부 장관과 시ㆍ도지사가 지정ㆍ해제할 수 있는 투기과열지구는 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역 중에서, 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1을 웃도는 곳 등을 대상으로 한다.

투기과열지구로 지정되면 입주 때(등기)까지 아파트 분양권을 팔 수 없게 된다. 다만 분양권 전매제한 예외 사유에 해당되는 경우에는 해당 자치단체의 검인을 받으면 팔 수 있다. 상속ㆍ저당의 경우도 제외된다.

투기과열지구 내 주택에 청약할 경우 청약통장 가입자 중 일부는 청약 1순위 자격이 제한된다. ▶해당 주택의 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년 이내에 주택 청약에 당첨된 사실이 있는 가구(가족 구성원 모두 해당)에 속한 자 ▶2주택 이상의 다주택 가구에 속한 자 ▶2002년 9월 5일 이후 청약예ㆍ부금 가입자 중 가구주가 아닌 자는 1순위 자격을 갖췄어도 1순위에 청약할 수 없다. 다만 2순위 청약은 가능하다.

투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 중소형 주택(민간주택 및 민간중형국민주택)의 경우, 중소형 전체 가구 중 75%는 ‘무주택 우선공급 대상자’(청약예ㆍ부금 1순위+5년 이상 무주택가구주+35세 이상)에게 우선 분양된다.

하지만 원가연동제가 적용되는 신도시 등의 택지개발지구에서는 무주택 우선공급분 75% 중 40%가 만 40세 이상 10년 이상 무주택가구주에게 최우선으로 공급된다.

3. 토지거래허가구역 역시 건교부 장관이 중앙도시계획위원회를 열어 지정ㆍ해제할 수 있다(동일 시ㆍ군ㆍ구 내 지정은 시ㆍ도지사에게 위임). 대상 지역은 투기를 목적으로 한 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급등한 지역이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 땅을 사고 팔 때 관할 시장ㆍ구청장ㆍ군수로부터 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 대상 면적은 도시지역의 경우 주거지역 내 180㎡ 초과, 상업지역 내 200㎡ 초과, 공업지역 내 660㎡ 초과, 녹지지역 내 100㎡ 초과 토지다. 도시지역 밖의 경우 농지 내 500㎡ 초과, 임야 내 1000㎡ 초과, 기타 용지 내 250㎡ 초과 토지가 허가 대상이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 농지의 경우 사실상 외지인의 거래가 불가하다. 비농업인이 농지 거래를 하려면 가구원 전원이 해당 시ㆍ군에 6개월 전부터 살고 있어야 하기 때문이다.

4. 지난해 1월 1일부터 모든 부동산에 대한 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있지만, 주택거래신고제도(지역) 역시 계속 유지되고 있다. 주택거래신고지역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택이나 재개발ㆍ재건축 구역 내 아파트를 거래할 때 계약일로부터 15일 이내에 실거래가를 신고해야 한다.

신고 대상 주택은 주택거래신고지역 내 ▶전용 60㎡ 초과 아파트 ▶전용 150㎡ 초과 연립주택 ▶재건축ㆍ재개발구역 내 모든 아파트 및 연립주택이다(오피스텔, 단독ㆍ다세대주택은 제외).

주택거래신고지역은 주택투기지역 가운데 전월 집값 상승률이 1.5%를 넘거나 3달 동안 집값 상승률이 3% 이상일 경우 지정된다. 하지만 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있어 현재 큰 의미는 없다.

부동산실거래가신고제도 실시로 모든 부동산 거래(현재 분양ㆍ입주권은 실거래가 신고 대상에서 제외돼 있으나 올해 7월부터는 실거래가 신고 대상임) 뒤에는 반드시 계약일로부터 30일 이내(올해 하반기부터는 60일로 늘어 남)에 해당 관청에 실거래가를 신고해야 한다.

하지만 주택거래신고지역 내에서는 부동산실거래가신고제와 관계없이 15일 이내에 실거래가를 신고해야 불이익을 당하지 않는다. 30일로 착각하고 있다가 신고기한을 놓치면 취득세액(취득가액의 2%)의 최대 5배를 과태료로 물어야 한다.

5. 주택공영개발지구로 지정되면 공공택지 내 택지를 분양 받은 민간 건설업체는 대한주택공사 등의 공공기관에 택지를 양도해야 한다. 택지를 양수(讓受) 받은 공공기관은 주택건설사업을 직접 시행한다.

판교신도시가 대표적인 경우다. 판교신도시는 전용 85㎡ 초과 주택이 포함된 25개 블록이 주택공영개발지구로 지정돼 주공이 주택건설사업을 직접 시행했다.

주택공영개발지구로 지정되면 전용 85㎡ 이하 중소형은 계약 후 5년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 계약 후 3년간 분양권을 팔 수 없다. 그러나 현재 공공택지에는 모두 원가연동제가 적용되기 때문에 큰 의미는 없다.

원가연동제가 적용되는 서울ㆍ수도권 내 공공택지의 경우 중소형은 계약 후 10년, 중대형은 계약 후 5년간 분양권 전매가 금지된다. 서울ㆍ수도권 외 지역 공공택지의 경우는 중소형은 5년, 중대형은 3년간 분양권을 팔 수 없다.

공공택지 상가 투자시 주의 사항(‘딱지’의 중복거래 등 위험성 높아 주의해야)

새로 개발되는 택지지구내 상가부지를 분양받으려면 ‘딱지’를 소유한 사람들끼리 모여 조합이나 단체를 결성해야 한다. 공공택지 보상에 관한 규칙상 원주민 개인에게는 상가용지 공급이 이뤄지지 않기 때문이다. 상가 ‘딱지’란 공공택지 예정지에서 상가를 운영하거나 영업한 사람에게 주어지는 일종의 상가 ‘우선 입찰권’을 말한다.

보통 아파트 등과 같은 부동산을 매매할 때는 어느 정도 거래 안정성을 확보할 수 있는 반면 상가 ‘딱지’는 토공 등 공공택지 시행업체가 심사를 통해 상가 입주 대상자를 확정하기 전까지는 정식 권리를 인정받지 못한 상태라 소유권 이전등기가 불가능하다. 조합과 시행처 간에 정식 공급계약이 체결되기 전의 ‘딱지’는 어디까지나 잠재적인 권리에 불과하다.

여러 사람에게 팔아도 확인이 어렵다는 의미다. 이 점을 노리고 전문 브로커들은 원주민의 인감도장을 위조해 4∼5명의 투자들에게 ‘딱지’를 팔아넘기기도 한다. 때문에 아직 등기가 확정되지 않은 ‘딱지’ 상태의 입주권 거래는 위험성이 높아 주의가 필요하다.

상가 ‘딱지’를 받은 원주민이 택지지구내 상가용지를 분양받으려면 상가조합 가입이 필수적이다. 상가 ‘딱지’는 일정기준을 갖춘 원주민에게 6∼8평 규모의 지분 형태로 제공되며, 공급대상이 ‘조합 또는 주민단체’로 한정되어 있다.

하지만 이 경우에도 원주민들이 조합 가입 후 좀 더 나은 조건을 제시하는 조합에 중복 가입하는 경우가 많다. 원주민의 상가 중복 가입은 상가개발 사업의 지연을 초래할 수밖에 없다. 현행 보상 법률에 따르면 1개 이상의 조합에 중복가입한 원주민 대상자가 1명이라도 있을 경우 해당조합은 택지개발주체와 상가용지 계약을 체결할 수 없도록 돼 있기 때문이다.

그러므로 공공택지내의 상가 ‘딱지’를 사는 경우 “조합에 정식 가입된 입주권을 사는 게 비교적 안전하다”고 할 것이다.

‘땅의 종류와 가치’

땅의 종류와 가치는 ‘용도지역’ ‘용도지구’ ‘용도구역’ ‘지목’ 등만 제대로 이해하고 있어도 금세 파악할 수 있다.

1. 용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.

용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다. 이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다.

  1) 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.

    ① 이 중에서 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다.

      = 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

      = 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다.

      = 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

    ② 상업지역은 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로,

    ③ 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다.

    ④ 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적        으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.

  2) 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재      각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중이다.

    계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.

▲ 땅의 종류와 관련한 용어는 추상적인데다 각종 토지제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해

헛갈리지만 각 용어의 뜻만 제대로 파악하면 이해가 어렵지 않다.

2. 그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.

  1) ‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용      도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다. 주로 용도지역의      미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.

    ‘용도지구’의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구,       개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

  2) ‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방      지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 ‘용도구역’은 시가화조      정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.

  3) 일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면, 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이       맞춰져 있다. 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정      될 가능성이 크다. 용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.

3. 지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까.

우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다. 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.

반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.

용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.

지적법상 지목에는 28가지가 있다. 구체적인 종류로는 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창 고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.

일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.

4. 용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간 땅값 차이는 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.

땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다. 논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다. 조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값이 쌀 수밖에 없다. 이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.

이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.

1. 청약가점제 ; *. 2007년 9월 본격 시행 --> 당초 예정보다 1~2년 앞당김

                     *. 한시적 추첨제 병행(2010년 까지 예정) --> 첫해 30~40% 적용후 매년 축소

                     *. 연차적 항목 적용

                     --> 1단계 ; 가구주 연령, 부양가족수, 무주택 및 청약 가입 기간(전용 25.7평)

                     --> 2단계 ; 1단계 + 가구소득, 부동산자산 추가

2. 2주택 이상 보유자 ; *. 투기과열지구내 1순위 청약자격 배제

                               *. 감점제 도입

3. 무주택자 인정범위 ; *. 전용면적 15평(50m2)이하

                               *. 공시가격 5000만원 이하