투기과열지구에선 입주까지 분양권 전매금지

 

투기과열지구에선 입주까지 분양권전매 금지

1. 주택ㆍ토지투기지역은 집ㆍ땅값이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 한해 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.

주택투기지역으로 지정되면 주택 및 주택 부속토지를 팔 때 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 한다. 또 필요시 탄력세율(기본세율±15% 이내)이 적용돼 세금 부담이 늘어난다. 금융규제도 받는다. 주택투기지역 내에서 시가 6억원 초과 주택을 살 때 주택담보대출 한도가 총부채상환비율(DTI) 40% 이내로 제한된다. 토지투기지역에서는 토지는 물론 주택을 제외한 지상의 모든 시설물을 팔 때 양도세를 실거래가로 내야한다.

그러나 집값 급등으로 정부의 고강도 규제책이 잇따라 나오면서 투기지역의 의미가 사실상 많이 퇴색됐다. 당장 올해 1월 1일부터 투기지역 지정 여부와 관계없이 전 지역에서 주택은 물론 모든 부동산 거래 때 양도세를 실거래가로 내고 있다. 또한 정부가 최근 지역ㆍ집값에 관계없이 주택담보대출 한도를 DTI 40% 이내로 제한하는 방안을 추진하고 있어, 주택투기지역 내 금융규제는 의미가 없어질 것으로 보인다.

2. 투기지역과 달리 건설교통부 장관과 시ㆍ도지사가 지정ㆍ해제할 수 있는 투기과열지구는 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역 중에서, 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1을 웃도는 곳 등을 대상으로 한다.

투기과열지구로 지정되면 입주 때(등기)까지 아파트 분양권을 팔 수 없게 된다. 다만 분양권 전매제한 예외 사유에 해당되는 경우에는 해당 자치단체의 검인을 받으면 팔 수 있다. 상속ㆍ저당의 경우도 제외된다.

투기과열지구 내 주택에 청약할 경우 청약통장 가입자 중 일부는 청약 1순위 자격이 제한된다. ▶해당 주택의 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년 이내에 주택 청약에 당첨된 사실이 있는 가구(가족 구성원 모두 해당)에 속한 자 ▶2주택 이상의 다주택 가구에 속한 자 ▶2002년 9월 5일 이후 청약예ㆍ부금 가입자 중 가구주가 아닌 자는 1순위 자격을 갖췄어도 1순위에 청약할 수 없다. 다만 2순위 청약은 가능하다.

투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 중소형 주택(민간주택 및 민간중형국민주택)의 경우, 중소형 전체 가구 중 75%는 ‘무주택 우선공급 대상자’(청약예ㆍ부금 1순위+5년 이상 무주택가구주+35세 이상)에게 우선 분양된다.

하지만 원가연동제가 적용되는 신도시 등의 택지개발지구에서는 무주택 우선공급분 75% 중 40%가 만 40세 이상 10년 이상 무주택가구주에게 최우선으로 공급된다.

3. 토지거래허가구역 역시 건교부 장관이 중앙도시계획위원회를 열어 지정ㆍ해제할 수 있다(동일 시ㆍ군ㆍ구 내 지정은 시ㆍ도지사에게 위임). 대상 지역은 투기를 목적으로 한 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급등한 지역이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 땅을 사고 팔 때 관할 시장ㆍ구청장ㆍ군수로부터 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 대상 면적은 도시지역의 경우 주거지역 내 180㎡ 초과, 상업지역 내 200㎡ 초과, 공업지역 내 660㎡ 초과, 녹지지역 내 100㎡ 초과 토지다. 도시지역 밖의 경우 농지 내 500㎡ 초과, 임야 내 1000㎡ 초과, 기타 용지 내 250㎡ 초과 토지가 허가 대상이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 농지의 경우 사실상 외지인의 거래가 불가하다. 비농업인이 농지 거래를 하려면 가구원 전원이 해당 시ㆍ군에 6개월 전부터 살고 있어야 하기 때문이다.

4. 지난해 1월 1일부터 모든 부동산에 대한 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있지만, 주택거래신고제도(지역) 역시 계속 유지되고 있다. 주택거래신고지역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택이나 재개발ㆍ재건축 구역 내 아파트를 거래할 때 계약일로부터 15일 이내에 실거래가를 신고해야 한다.

신고 대상 주택은 주택거래신고지역 내 ▶전용 60㎡ 초과 아파트 ▶전용 150㎡ 초과 연립주택 ▶재건축ㆍ재개발구역 내 모든 아파트 및 연립주택이다(오피스텔, 단독ㆍ다세대주택은 제외).

주택거래신고지역은 주택투기지역 가운데 전월 집값 상승률이 1.5%를 넘거나 3달 동안 집값 상승률이 3% 이상일 경우 지정된다. 하지만 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있어 현재 큰 의미는 없다.

부동산실거래가신고제도 실시로 모든 부동산 거래(현재 분양ㆍ입주권은 실거래가 신고 대상에서 제외돼 있으나 올해 7월부터는 실거래가 신고 대상임) 뒤에는 반드시 계약일로부터 30일 이내(올해 하반기부터는 60일로 늘어 남)에 해당 관청에 실거래가를 신고해야 한다.

하지만 주택거래신고지역 내에서는 부동산실거래가신고제와 관계없이 15일 이내에 실거래가를 신고해야 불이익을 당하지 않는다. 30일로 착각하고 있다가 신고기한을 놓치면 취득세액(취득가액의 2%)의 최대 5배를 과태료로 물어야 한다.

5. 주택공영개발지구로 지정되면 공공택지 내 택지를 분양 받은 민간 건설업체는 대한주택공사 등의 공공기관에 택지를 양도해야 한다. 택지를 양수(讓受) 받은 공공기관은 주택건설사업을 직접 시행한다.

판교신도시가 대표적인 경우다. 판교신도시는 전용 85㎡ 초과 주택이 포함된 25개 블록이 주택공영개발지구로 지정돼 주공이 주택건설사업을 직접 시행했다.

주택공영개발지구로 지정되면 전용 85㎡ 이하 중소형은 계약 후 5년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 계약 후 3년간 분양권을 팔 수 없다. 그러나 현재 공공택지에는 모두 원가연동제가 적용되기 때문에 큰 의미는 없다.

원가연동제가 적용되는 서울ㆍ수도권 내 공공택지의 경우 중소형은 계약 후 10년, 중대형은 계약 후 5년간 분양권 전매가 금지된다. 서울ㆍ수도권 외 지역 공공택지의 경우는 중소형은 5년, 중대형은 3년간 분양권을 팔 수 없다.