부재지주의 농지처분

 

부재지주가 소유한 농지를 농지은행에 임대, 매도 위탁하라!!!

1. 현행 농지법에는 구입 목적대로 농지를 이용하지 않을 경우 1년 동안 처분 의무기간을 주고, 이 기간내 땅을 처분하지 않으면 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다. 이행강제금을 물지 않으려면 농지를 처분해야 하지만 적기에 땅을 처분하는 것이 생각처럼 쉬운 것은 아니다.

대개는 현지 주민으로 하여금 대리경작하는 방법을 통해 정부의 단속을 피해 왔다. 이렇게 하면 담당 공무원이 실제 경작 여부를 직접 조사하지 않는 한 이용목적 위반에 대한 적발이 사실상 어렵다. 하지만 지난해부터 각 지자체가 투기 방지를 위해 단속을 강화하면서 이마저 쉽지 않게 되었다. 이러한 경우에는 해당 토지를 농지은행에 임대, 매도위탁하는 것이 하나의 방법이 될 것이다.

2. 농지의 임대

농지은행은 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위해 2005년 10월부터 설립한 것으로, 도시민이 농지를 매입해 농촌공사에 맡기면 이를 현지 전업농 등에게 임대해 주는 일을 한다.

이 농지은행에 임대할 수 있는 땅은 1996년(농지법 시행일) 이후 취득해 자경하지 못하는 부재지주들의 농지가 대상이 된다. 부재지주가 1996년 이전에 매입한 농지는 ‘자경’ 조건을 규정한 농지법의 적용대상서 제외돼 이행강제금 부과가 면제된다. 3030평 미만의 상속 농지도 이행강제금 부과 대상서 제외된다.

부재지주가 농지 임대를 위탁하면 농지은행은 서류검토와 현장조사를 거친 뒤 대신 경작해줄 농민을 물색, 임대차 계약 체결을 도와준다.

이렇게 하면 농지 이용 목적을 위반한 부재 지주에게 부과되는 ‘농지처분 의무’를 면할 수 있고, 계약기간(5년) 동안 약정된 임대료도 매년 받을 수 있다. 이때 부재지주가 받을 수 있는 연간 임대료(2006년 전국 평균)는 3000평을 기준으로 논 169만원, 밭 100만원, 과수원 171만원, 기타 103만원 수준이다.

농지의 연간 임대료는 별도로 정해진 요율표는 없다. 다만 농촌공사는 지역별로 임대료 상한선을 정해 이 범위 안에서 부재지주와 협의해 구체적인 임대료 액수를 결정한다. 물론 농지 임대가 결정되면 부재지주는 임대 위탁에 따른 수수료(연 임대료의 8∼12%)를 농지은행에 내야 한다.

임대기간(5년)이 만료되면 1회에 한해 연장할 수 있다. 하지만 임대 계약기간 중 해약이나 농지 처분은 어렵다. 이미 지자체에서 처분이 통지된 농지나 용도지역상 도시지역 내 농지는 농지은행 위탁이 불가능하다는 점에 유의해야 한다

3. 농지의 매도 위탁

부재지주가 농지를 팔려고 내놔도 팔리지 않을 때는 농지은행에 매도 위탁을 할 수 있다. 부재지주가 농지 매도를 위탁하면 농지은행은 매수자 알선, 가격 협의 등을 대신해 준다. 이때 농지은행은 거래금액의 0.6~0.9% 정도를 수수료 조로 매도자(부재지주)로부터 받는다. 농지 임대와 마찬가지로 농지은행에 처분이 위탁된 농지도 ‘농지처분 의무’를 피할 수 있다. 농지정리가 잘된 농업진흥구역내 논밭은 농지은행에서 직접 매입해주기도 한다. 이때 물론 매입가는 시장가격으로 한다.

이도 저도 어렵다면 부재 지주가 직접 농사를 짓고 있다는 사실을 인정받으면 된다. 이러면 ‘농지처분 의무’를 면해 이행강제금을 물지 않아도 된다. 농지법에서 ‘자경’을 판단하는 기준은 ‘농사의 50% 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우’다. 이 경우 담당 공무원은 부재지주의 정확한 노동 투입량을 산정하기가 어려운게 현실이다.

지자체에서는 주변 농민 등에게 부재지주의 실제 경작 여부를 직접 확인, 자경 여부를 판단하는데, 이는 여건상 쉬운 일이 아니다. 이 때문에 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 ‘자경’ 여부를 판단하는 경우도 있다. 요즘은 주말마다 땅 소재지로 내려가 호박ㆍ콩ㆍ옥수수 등을 재배하려는 도시인이 늘고 있어 겉으로 보기에 ‘농사를 짓고 있다’는 모양새를 갖추면 돼 이행강제금을 피하기는 어렵지 않다