새정부 출범에 따른 부동산 투자전략

새 정부 출범을 앞 두고 부동산 시장은 기대에 부풀어 있다. 우리나라는 정부정책에 따라 시장흐름이 달라지는 경우가 많기 때문이다. 그렇다고 처음부터 큰 기대를 하기는 어려원 보인다. 초기에는 현 정부 정책을 어느 정도 계승하면서 변화를 보일 것이며 그동안 국회라는 문턱을 못 넘은 정책이 너무 많은 탓이다. 시장에서 저금리 기조는 지속적으로 이어질 것으로 보임에 따라 수익형 부동산 투자에 대한 관심이 모아지고 있다. 이런 변화기를 맞아 투자 전반에 대한 분야별 논의를 해 보고자 한다.

 

첫째, 도시형 생활주택이다. 주로 원룸 위주로 공급이 집중된 결과 지금은 포화상태를 맞고 있다. 이런 공급과잉은 2-3년간 국민주택기금 대출의 저금리 지원에 힘입은바 크다. 지금부터는 단독주택을 보유한 상태에서 개발을 추진하는 경우를 제외하고는 신중한 접근이 필요하다. 개발시 주의할 점은 임차인의 선호도를 높히기 위해 주차장을 최대한 확보하고 내부시설의 고급화를 꾀해야 한다.

 

둘째, 오피스텔이다. 오피스텔은 소형주택의 대체재로서 저금리로 인한 소액 투자처로 각광을 받아왔다. 하지만 단기간의 공급과잉과 고분양가에 따른 수익률 악화, 도시형생활주택과의 경쟁 등으로 한계를 맞을 것으로 예상된다. 그 만큼 투자는 철저하게 수익률을 기준으로 판단해야 하고 입지와 주차시설 등 경쟁력을 확보한 곳 위주로 이루어져야 한다.

 

셋째, 상가 분양이다. 분양상가는 안정적인 임차인과 수익성이 확보된 경우를 제외하고는 불경기의 접점에 있는 만큼 활성화 기대는 쉽지 않을 전망이다. 투자의 기준에는 무엇보다 안정적인 세입자가 중요하다. 금융기관과 대기업 등 불황에도 별 어려움없이 임대료를 지불할 수 있는 세입자를 골라야 하고, 수익률은 세금을 공제한 세후 개념으로 판단해야 한다.

 

넷째, 상가 건물이다. 여전히 자산가와 토지보상자 등 신흥 부자에게 관심을 받고 있다. 그동안 대형아파트가 투자대상에서 멀어짐에 따라 상대적으로 부각되기도 하였다. 이제는 가격 급등에 따른 후유증으로 투자 차익 실현에 한계가 발생하고, 경기침체로 임대수익률이 하락하고 있어 투자 매력이 반감되고 있다. 결국 시장에서는 서서히 가격 조정의 징조가 나타나고 있는 가운데 매수자는 관망세를 보이고 있다. 투자자 입장에서는 리모델링이나 재건축을 통한 개발이익, 임대수익률 확보 등 철저한 사업성 검토가 우선되어야 할 시점이다.

 

다섯째, 경매시장이다. 경매는 시장 불황기에 각광을 받는 분야이다. 아파트, 상가, 토지, 지식산업센터 등 그 종류는 부동산 유형을 총망라한다. 항상 그렇듯이 경매는 알짜 물건은 별로 없다는 데서 출발해야 한다. 흙속에 진주를 발견하는 일이므로 부단히 찾아 나서야 하고 철저한 권리분석으로 실수를 없애야 한다.

 

이렇게 부동산 투자는 침체기에 하는 것이 유리해 보인다. 호황기에는 비싼 값을 주거나 아예 물건 자체를 구할 수도 없기 때문이다. 투자에 있어 시기는 매우 중요하므로 남들 보다 한발 앞서는 전략과 지혜가 필요하다.

 

 

                                                          옮긴글 === 박합수(국민은행 WM사업부, 부동산팀장)