순천부동산 배들공인 010-4640-7959

언양읍 동부리 경남아너스빌 33평형 B타입 20층(21층중)이

2억1500만원에 매물로 나왔습니다. 106동 동향

현재 비어있는 집이라 언제든 입주가 가능합니다.

010-6747-5350

언양읍 송대리 구획정리지구내에 있는 토지 매매합니다.

답298평이 평당 80만원입니다.

송대지구의 중앙부에 위치하여 입지가치나 미래가치 뛰어나고,

올해는 공사가 착공될 예정이라고 합니다.

부동산투자는 시장이 바닥을 다지고 있는 지금이 최적기입니다.

010-4640-7959

언양읍 서부리 삼성아파트 24평형 남동향 13층(20층중) 팝니다.

가격은 1억2500만원입니다.

화장실을 비롯하여 일부 수리되어 있습니다.

오후 2시경까지 해를 받을수 있어 밝은집입니다.

010-6747-5350

언양읍 동부리 창조아파트 32평형 남향 3층팝니다.

가격은 1억2,500만원이고 일부 수리되어 있어 개끗한집입니다.

읍사무소와 터미널이 가깝고 주변에 각종 편의시설이 갖추어져 있습니다.

010-6747-5350

언양 동부리 신울산 경남아너스빌 108동 18층 남향이 전세 1억5천입니다.

입주는 4월 10일 가능, 융자없습니다.

방3, 화장실2, 비확장형이고 남향이라 따뜻합니다....010-6747-5350

삼성아파트 24평형, 방3, 화장실1, 거실, 101동 남동향 12층,

전세 8,000만원이고 6월에 입주가능합니다.

직동리 논이 시세보다 아주 저렴한 가격에 매물로 나왔습니다.

701평 생산녹지, 농로접, 평당 33만원입니다.

부동산경기가 바닥을 치고 있는 이때가 바로 부동산투자의 적기입니다..

010-4640-7959

대 535평 건평 240평

건물은 늦어도 올 8월까지 신축해주는 조건이며,

임대조건은 상호협의를 요합니다.

평당 35,000원 정도가 예상됩니다.

대지는 사정에 따라 1070평을 사용하실 수도 있습니다.

언양읍 서부리 이즈빌 32평형이 매물로 나왔습니다.

9층중 중간층이고 남동향으로 실내인테리어가 뛰어납니다.

매매가는 1억5천입니다. 010-6747-5350

남향 24평형 방3, 화장실1 매매금액 1억1500

언제든지 입주가 가능합니다! 010-6747-5350

대지 800평(가천리 알반공업지역)

임대조건 ; 150평 - 15000/500

               300평 - 25000/1000

토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간

정부는 토지거래 허가구역 내 농지 매매 제한 기간을 매입 후 6개월에서 2년으로 늘리는 것 등을 뼈대로 한 국토 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 개정안이 시행에 들어갔으며, 당초 입법 예고안보다 토지이용 의무기간(전매 제한)규정을 세분화한 게 특징입니다. 개정 내용에 따르면 허가구역 내에서 거주용 주택을 짓기 위해 허가를 받은 경우 취득일로부터 3년간 전매할 수 없게 됩니다.직접 살기 위해 주택을 짓는 경우 개발사업으로 분류(4년 적용)했으나 실수요자의 편의를 위해 전매제한 기간을 다소 완화했습니다.

또 공익사업 등으로 토지를 수용당해 허가구역에서 또 다른 토지를 매입(대체 취득)하는 경우 2년간 팔지 못하도록 했으며, 복지시설이나 편의시설을 짓기 위해 허가를 받는 경우 입법 예고안 대로 4년간 전매가 제한됩니다. 개발사업용 토지의 경우 개발에 착수한 뒤 분양하는 경우 이런 전매 제한 조치가 적용되지 않으며, 허가구역 내 외지인의 농지. 임야 취득 때의 사전 거주요건 강화 조치(6개월→1년)입니다.

토지거래허가구역은 건설교통부 장관이 국토의계획및이용에관한 법률 제117조에 따라 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이며, 토지에 대한 투기적인 거래 우려가 있는 지역에 대해 지정하며, 허가구역안에 있는 토지에 관한 매매계약을 체결하고자 할 때 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 계약이 체결된 토지거래계약은 무효가 됩니다.

단 도시지역 내에선 ▲주거지역(약 54.45평) ▲상업지역(약 60.5평) ▲ 공업지역(약 199.6평) ▲녹지지역(약 30.25평) ▲ 용도미지정(약 27.22평) 등 일정면적 이하 토지에 대해선 토지거래허가를 받지 않아도 되며, 또 비도시지역에선 ▲농지(약 151.25평) ▲임야(약 302.5평) ▲기타(약 75.65평)도 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다.

1월부터 법이 개정돼 기존에 농업인이 아닌 자가 농지를 취득하고자 할 경우엔 토지가 소재하고 있는 시·군에 허가 전 6개월 이상 거주토록 거주 요건을 강화했으며, 또 기존의 농업인이라도 시·군뿐만 아니라 20km이내(통작거리)의 인근 시, 군의 농지까지 취득할 수 있도록 하고 있는데 농업인으로서 인정받기 위해서는 1회 이상의 수확기를 포함해 6월 이상 직접 경작한 경우로 강화했습니다. 토지거래허가구역은 전국토의 15.3%(1만5321㎢, 46억3400만평)이 지정돼 있습니다. 위와같이 매도시 매수인이 과연 등기 받아갈 사람인지 확인이 필수적입니다.

1. 재촌자경이 아닌 경우, 즉 직접 현지에서 거주하지 않으면서 직접 농사를 짓지 않는 경우에는 302평까지 주말농장의 형식으로 구입할 수 있습니다.

직접 자경하실 경우 구입하시는데는 1년 30일이상 직접 농사와 임대가 가능하며, 또는 1년 90일 이상 자경의 경우에는 통상 자경농으로 보며 농지를 구입하는 데에는 하자가 없습니다.

단, 농업진흥구역 외에서의 농지는 10000평방미터 이상은 구입할 수 없습니다.

2. 농지를 구입한다면..단 한평이라도 농지취득자격증명원을 발급받아야 합니다.

통상 법무사 대행 - 약5만원이며, 현지 면사무소에서 직접 발급받으실 경우에는 '농업경영계획서' 등 직접 작성하시는 약간의 노력만 기울이신다면..거의 무료에 가깝습니다.

농지원부는 303평(1000미터) 이상의 농지가 아니라면 농지원부는 작성하시지 않습니다. 그러나 303평 이상의 농지는 매년 농지원부를 작성해 두는 것이 향후 매도시 (8년이상 자경시 비과세)나, 기타 제반 혜택(자경의 답일 경우 자경비 지원, 기타 비료 지원, 2년 이상 농지원부 등재시 추가 농지 매입 때..등록세 및 취득세 감면,,농지원부 취득시..국민주택매입채권 면제) 등을 위해서라도 농지원부는 거주 주소지에서 만들어 두셔야 합니다.(경작 주소지에서 만드시는 것이 가장 좋은 방법이겠죠^^;)

3. 토지거래허가구역이 아니라면 농지취득자격증명만 받으시면..현실적으로 필요한 농지를 바로 구입하거나 등기하실 수가 있으나, 토지거래허가구역에서는 2005년 10월 13일부터 토지거래허가 구역안에서 취득한 토지에 대해 최장 5년까지 전매가 제한되며 거래허가 신청 때 땅 취득자금 조달계획을 제출해야 합니다. 또, 허가 받은 토지의 이용의무기간은 농지의 경우 취득일로부터 6개월에서 2년으로 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년, 기타 토지는 6개월에서 5년으로 강화되었습니다.

2006년4월1일 개정 시행된 '국토의이용및계획에관한 법률'

나항 토지취득을 위한 사전거주요건 강화( 제23조제1호가목 및 제2호나목) 에서는

(1) 현재는 토지거래허가구역 안에서 농업 등을 영위하기 위하여 토지를 취득하려는 경우 세대원 전원이 해당 토지가 소재하는 특별시․광역시․시 또는 군에 6월 이상 거주하도록 하고 있으나, 이 기간이 너무 짧아 실수요 목적이 아닌 자들의 투기적 거래를 효율적으로 차단하지 못하는 문제가 있음.

(2) 사전거주기간을 6월 이상에서 1년 이상으로 변경함. 으로 바뀌었습니다.

따라서 허가구역내에서는 1년이상 거주하지 않은 상태에서는 토지거래 자체가 허가가 나지 않습니다. 이를 어길시에는 매도 명령과 함께 매년 이행강제금이 5년간 붙습니다.

따라서 실제 현지인이 아니고는 허가구역내에서는 토지를 구입하지 못한다고 보시면 됩니다.

4. 매수한 농지에 집을 지으시려는 경우에는 먼저 토지이용계획확인서상 용도지구(관리지역, 농림지역, 도시지역 등)가 본인의 구입하려는 용도에 적합한지 확인해야 합니다.

관리지역(계획, 생산, 보존관리지역으로 세분화 되고 있는 추세나 현재 지연)은 지자체 조례에 따라 건폐률 및 용적률이 다르나 건폐률40~60%에 용적률 100%까지 가능하므로 크게 상관이 없으나, 농림지역(특히 농업진흥구역 - 경지 정리된 논으로 보시면 됩니다.)은 개발행위가 엄격하고, 설사 가능하다고 해도 해당 농업인이 건폐률 20%에 용적률 50~80% 까지 나오지 않기에 주의하셔야 합니다. 특히 농지는 현지인(매도인) 외에는 소유권 이전 다음 연도부터 허가가 나오기 때문에 주의하셔야 합니다. 또 토지구입시 반드시 지적도와 현황을 확인하시고..현황 포장도로가 없다면 4m이상의 도로가 토지에 접해 있지 않은 맹지는 구입하시면 허가는 불가하다고 보시면 됩니다.

5. 농지전용으로 신축을 하는 것은 원칙적으로 현지인(매도인)만 가능하며, 소유권을 이전하는 당해년도에는 전용허가가 나지 않습니다. 따라서 당해년도에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 매도인과 합의하여 토지이용승낙서를 받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 합니다. 농림지역은 경관이 수려하다든지..아니면 주거환경이 쾌적한 경우가 많으므로 농지전용만 가능하다면 주택 신축의 적지라고 할 수 있습니다.

또, 최근 농지전용부담금이 공시지가의 30%로 현실화되었으므로 통상 평당 3만원에서 1만원 이하로 낮취진 경우가 많으므로(농지는 공시지가가 싼편입니다.) 경제적인 이득도 있으나....농지전용허가를 받았다고 해도 최고 2년이상 신축을 하지 않으면 허가는 취소됩니다.

참고로 서울 및 광역권 등 지방에 기준시가 1억원 이하의 일반주택을 가지고 있는 1세대가 수도권및 광역권, 투기지역, 허가지역 이외의 지방 읍, 면지역에 7천만원 이하의 농촌주택과 부속토지(200평 이하의 대지와 건폐률 45평 이하)를 매입, 또는 신축하는 경우, 1세대2주택 비과세에 해당되어 면세 혜택이 있다는 것도 알아두시기 바랍니다.(일반주택을 매도하는 경우이며, 농촌주택은 일반주택의 매도일시와 상관없이 3년이상 보유해야 합니다.)

그외 2007년부터는 농지를 소유한 부재지주가 농지를 팔 경우에는 양도소득세가 60% 중과세(주민세 포함하면 66% 가까이 ㅡㅡ;) 됨을 참고하시기 바랍니다.

정확한 사항과 구체적인 내용은 반드시 해당 지자체의 건축과 또는 건축설계사무소에 확인하시기 바랍니다.

4. 교육, 노동, 환경

  1) 초등학교 취학기준일 변경 ; 초등학교 취학기준일이 3월1일에서 1월1일로 변경

   = 2009학년도에는 2002년 3월1일생부터 2002년 12월31일생까지가 입학대상

   = 2010학년도부터는 2003년 1월1일생부터 2003년 12월31일생까지가 입학대상

  2) 교육관련기관 정보공시제 전면시행 ; 5월부터 해당학교 홈페이징에 공개
   = 초ㆍ중ㆍ고교는 학교규정, 교육과정 운영, 학생변동 사항 등

   = 대학은 신입생 충원율, 취업률, 교수 1인당 논문수, 대입전형계획, 1인당 장학금 등
  3) 학교기업 설립기준 완화 ; 학교 밖에서 학교기업 설립가능, 사업종목 대폭 확대

   = 담배소매업, 유흥주점업, 여관업 등 일부 업종 제외(19개업종)
  4) 교사임용시험 3단계로 강화

   = 2009학년도 초,중등 교원 임용 시험은 현행 2단계에서 3단계로 강화, 논술과 면접 비중이 높아짐

   = 중등 영어교사 임용시험은 필기시험에 영어 듣기평가가 포함

   = 중등 외국어교사 응시자들은 논술 및 면접, 수업능력 평가를 해당 외국어로 치러야 함
  5) 전문대도 학사학위 수여 가능
  6) 비정규직법 차별시정제 적용 사업장 확대 ; 7월부터

                  < 현  행 >                                                     < 조  정 > 

 상시 근로자 300인 이상 사업장과 공공기관            상시 근로자 100인 이상 사업장

  7) 주 5일제 20인 이상 사업장으로 확대 ; 7월부터

              < 현  행 >                            < 조  정 > 

        50인 이상 사업장                     20인 이상 사업장
  8) 필수공익사업장 직권중재제도 폐지

   = 단, 필수공익사업장 파업 발생시 파업참가자의 50% 범위내에서 대체근로가 허용
  9) 실내공기질 관리대상 확대 및 포름알데히드 기준 강화

              < 현  행 >          < 조  정 > 

              120㎍/㎥            100㎍/㎥

   = 1월부터 인원수 100인(연면적 430㎡) 이상의 국공립 보육시설과 인원수 200인(연면적 860㎡) 이상의 민간 보육시설이 실내공기질 관리 대상에 포함
 10) 생활소음ㆍ진동규제 적용대상 확대

   = 체력단련장업, 체육도장, 무도학원업, 무도장업, 음악교습학원, 음악교습소, 유흥주점, 단란주점, 

    노래연습장 등 9개 업종의 신규사업장이 `소음ㆍ진동규제법'의 적용 대상에 포함

   = 아침(오전 5∼7시)ㆍ저녁(오후 7시∼10시) 45데시벨 이하, 낮(오전 7시∼오후 6시) 50데시벨 이

    하, 밤(오후 10시∼오전 5시) 40데시벨 이하의 기준을 넘기면 행정처분
 11) 폐기물부담금제도 개선ㆍ시행

   = 껌, 담배, 살충제, 유독물 용기, 부동액, 화장품 용기, 1회용 기저귀, 플라스틱 재료를 함유한 제품

    등 썩기 어려운 제품에 부과되는 폐기물부담금이 인상
 12) 알칼리망간전지 등 전지류 분리수거 실시

   = 알칼리망간전지, 망간전지, 니켈수소전지 등도 생산자책임 재활용(EPR) 의무대상 품목에 포함

5. 법무, 경찰

  1) 국민참여재판 시행

   = 20세 이상 국민은 형사재판 배심원으로 선정돼 재판에 참여

   = 법원 재판부가 배심원을 무작위 선정해 출석통지를 하면 5∼9인으로 구성된 배심원단은 유ㆍ무죄

    및 형량 등에 대한 의견을 제시

   = 배심원 후보자로 선정되고 정당한 사유 없이 불응하면 200만원 이하의 과태료 부과
  2) 새 신분등록제 실시

   = 호적부 대신 `국적 및 가족관계 등록부'가 사용

   = 본적을 대신해 `국적 및 가족관계 등록준거지'가 도입되면서 준거지 변경이 자유로워짐

  3) 엄격해지는 과태료 징수 ; 상반기 중

   = 과태료 부과 및 징수, 재판 및 집행에 이르기까지 모든 절차가 통일적으로 규율

   = 고액ㆍ상습 체납자 관허사업 제한, 금융기관에 신용정보가 제공, 30일 이내 범위에서 감치(監置)

  4) 협의이혼시 자녀양육 합의 의무화

   = 미성년 자녀 양육에 대해 합의하지 않으면 협의이혼이 불가능, 이혼숙려제 시행

   = 자녀의 면접교섭권이 신설

   = 배우자 한쪽이 이혼하면서 재산을 나눠주지 않으려 빼돌리거나 처분하면 상대방이 취소 가능

   = 결혼ㆍ약혼 연령이 남녀 모두 만 18세로 통일
  5) 일반인도 소송기록 열람 가능

   =  확정된 재판의 소송기록 열람가능 

   = 사생활 보호가 필요한 가사소송 사건의 경우 `이해관계'를 소명한 제3자만 기록 열람 가능
  6) 소년법 적용 대상 확대 ; 7월께부터

                  < 현  행 >                         < 조  정 > 

        `12세 이상 20세 미만'            `10세 이상 19세 미만'

   = 보호처분 내용 사회봉사명령ㆍ수강명령 확대, 1개월 이내 소년원 송치(쇼크구금), 보호자 교육

   = 국선보조인제도를 도입

   = `검사 결정 전 조사제' 시행 ; 소년분류심사관ㆍ보호관찰관의 인성ㆍ환경 자료를 바탕으로 사건을

    처리
  7) 성폭력사범 전자팔찌 부착 ; 10월28일부터

  8) 어음ㆍ수표 기재사항 전자 송수신 가능

  9) 상업등기 업무 전산정보 처리

 10) 전자선하증권(e-B/L) 제도 시행 ; 8월부터

   =  지정 등록기관을 통한 발행등록

 11) 상법(해상편) 개정안 시행 ; 8월부터

   = 여객손해에 대한 선박소유자의 책임한도와 운송인의 단위ㆍ포장당 책임한도를 상향조정

   = 중량당 책임제한제도가 도입
 12) 외국인근로자 거주자격 취득 가능

   = 비전문취업 등 단순노무 외국인력으로 5년 이상 취업한 외국인 근로자 중 일정기술ㆍ기능자격을

    보유하거나 일정수준 이상의 임금소득을 받고 있는 외국인에게 거주자격을 부여함

 13) 전의경 대체 경찰관부대 창설 =  7월부터
 14) 경찰서 3개 신설

   = 충남 천안동부경찰서, 경남 김해서부경찰서, 경기 화성서부경찰서 등 경찰서 3개가 신설

 15) 경기2청 신설(계획)

6. 보건복지, 과학기술

  1) 기준소득월액제도 시행

   = 표준소득월액 등급체계(45등급)가 폐지, 가입자의 실제소득에 따라 연금보험료가 부과, 징수

  2) 출산 및 군복무 크레디트제도 시행 ; 국민연금 가입기간을 추가 인정해 주는 제도

   = 입양을 포함해 둘째 자녀를 출산할 경우 12개월, 셋째 이상 자녀를 출산하면 18개월

   = 병역의무를 이행한 현역병, 공익근무요원의 경우 6개월

  3) 국민연금 급여액 압류금지 상한액 설정

   = 국민연금 수급자에게 지급된 급여 중 120만 원 이하의 경우 압류하지 못하도록 하는 규정 신설

  4) 국민연금 급여율 하향조정

                  < 현  행 >                         < 조  정 > 

              평균소득액의 60%                      50%

   = 급여율은 2009년부터 매년 0.5%포인트씩 떨어져 2028년에 도달하면 40%로 인하
  5) 입원환자 식대 및 6세 미만 아동 본인부담률 조정

                  < 현  행 >                                              < 조  정 > 

                       20%                                                     50%

     6세 미만 입원아동 본인부담금없음           본인부담금 10%(단, 신생아 제외)
  6) 장제비 급여 폐지

  7) 결혼중개업 관리 제도 시행 ; 6월부터

            < 현  행 >                                              < 조  정 > 

              자유업                      국내 결혼중개업은 신고제, 국제결혼중개업은 등록제로 전환

  8) 장애인차별금지 및 권리구제 등에 관한 법률 시행 ; 4월 1일부터

  9) 기초노령연금 제도 시행

   = 65세 이상 전체 노인의 60%(약 301만 명)를 대상으로 국민연금 가입자 전체 평균소득월액의 최대

    5%(2008년 최대 8만4천 원)에 해당하는 금액을 매달 지급

   = 1월부터 만 70세 이상 노인 중에서 재산을 소득으로 환산해 소득과 합산한 월 소득인정액이 노인

    단독가구는 40만 원, 노인부부가구는 64만 원 이하인 경우 기초노령연금을 먼저 지급

   = 7월부터는 65세 이상 노인으로 확대 적용

   = 기초노령연금은 2009년에는 전체 노인의 70%(약 363만 명)에게 지급
 10) 희귀난치성질환자 의료비 지원제도 개편 시행

   = 내년 4월 1일부터 요양기관이 직접 국민건강보험공단에 환자의 의료비를 청구

 11) 사회복지사 1급 국가시험 관리기관 변경 및 시험일정 조정

                 < 현  행 >                         < 조  정 > 

            한국사회복지사협회            한국산업인력공단

                 매년 3월시험                     매년 2월 시험
 12) 국민건강보험료 6.4% 인상
 13) 건강보험 지역가입자 신청 대상 외국인 체류자격 확대

 14) 원자력 수출입통제 시스템 구축ㆍ운영

 15) 미래유망 융합기술 파이오니어사업 추진
 16) 에너지 자립을 위한 핵융합연구개발사업의 본격적 운영

7. 문화, 여성

  1) 저작권 단순 침해자 조건부 기소유예제

  2) 소공연장 통합마케팅 시스템 구축
  3) 명동 예술극장(옛 명동 국립극장) 개관 ; 10월

  4) 백두산 직항로 이용 관광 ; 5월부터

  5) 문화재수리기술자.기능자자격시험 주관기관 변경

                 < 현  행 >                         < 조  정 > 

                  문화재청                     한국산업인력공단

   = 내년 시험은 하반기 중 치러질 예정
  6) 여성가족부 '가족친화인증제' 도입 ; 6월부터

  7) '아이 돌보미' 사업 확대

   = 급히 아이를 맡길 곳이 없을 때 정부가 양성한 '돌보미'가 집으로 찾아가 아이를 돌봐주는 사업

  8) 결혼이민자 대상 '찾아가는 서비스' 확대

   = 만 12세 이하 자녀를 키우고 있는 결혼이민자에게 도우미가 주 2회 찾아가 자녀 학습지도 방법 등

   을 알려주고 고충을 상담해주는 '찾아가는 아동양육 지원 서비스'와 '찾아가는 한글 교육 서비스' 등

   이 1만6천명을 대상으로 확대 실시

8. 농림, 해양

  1) 농업경영체 등록제 전국 실시

   = 농지.축산 현황 등 농가들의 경영자료를 데이터베이스로 만들어 통합 관리하는 것

   = 농가소득안정 직불제 등 향후 추진될 맞춤형 농정의 기초자료로 활용

  2) 반려동물(애완동물) 등록제 도입

   = 시장.군수는 애완동물 가운데 우선 개에 대한 등록제 시행가능

   = 개를 집 밖에 데리고 나설 경우 반드시 인식표를 붙여야 함

   = 동물학대 행위에 대한 벌금 상한도 20만원에서 500만원으로 높아짐
  3) 쇠고기이력추적제 전국 확대 ; 12월부터

   = 전국 모든 한우와 육우를 대상으로 실시

   = 생산자에게는 소 출생 및 이동 신고, 귀표 부착 등의 의무가 부여

  4) 인삼.쌀 표시 제도 개선

   = 인삼류 제품의 용기나 포장에 원산지를 반드시 표시

   = 원산지표시 규정을 위반하거나 연근(年根)을 속이면 영업정지, 벌금 등의 벌칙이 부과

   = 쌀 포장용기에 '품위'와 단백질 함량,품종 순도 등 외관상 구분이 어려운 '품질' 정보를 표시

  5) 농업유전자원 보존.관리 강화 ; 8월3일부터

   = 농업유전자원을 분양하거나 국외로 반출할 경우 반드시 농업유전자원연구소 등에 승인 또는 신고

  6) 무인도 구분 관리 ; 2월부터

   = 전국 2천670여개에 이르는 무인도서가 절대보전, 준(準)보전, 이용가능, 개발가능 등 4가지 유형

    으로 구분.관리

  7) 해양심층수와 관련상품 개발 본격화 ; 2월부터

   = 해양심층수 개발과 제조에 대한 인.허가, 수질관리 등이 시작

  8) 공유수면 불법 매립 처벌 강화 ; 내년 6월부터

                    < 현  행 >                                                             < 조  정 > 

    1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금             3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

   = 10만㎡이상의 공유수면을 매립할 경우 해양부 장관의 면허

  9) 국가긴급방제계획 수립

 10) 선박투자회사 규제 완화

                    < 현  행 >                                                             < 조  정 > 

    1척의 선박만 보유, 최소 5년 이상 존립         여러 척의 선박을 확보가능, 최소 존립기간 3년

 11) 수산물 원산지 표시 위반자 공표

   = 표시위반 물량이 10t 이상, 표시위반 물량의 판매 가격환산금액이 5억원 이상이거나 최근 1년간

    처분받은 횟수가 2차례 이상인 경우 위반사실 공표 명령을 받을 수 있음

9. 행정

  1) 주민등록증 재발급 불편 해소

   = 주민등록증 재발급을 신청할 경우 가까운 읍.면.동 어디서나 가능

  2) 주민등록 과태료 경감비율 확대

            < 현  행 >                        < 조  정 > 

               50%                                75%

   = 사회 취약계층에 적용하는 주민등록 말소.재등록 등의 과태료 경감액

  3) 폐쇄회로(CC) TV로 인한 인권침해 방지

   = 공공기관의 CC TV 설치시 이해 관계자의 의견 수렴, 안내판 의무 설치

   = CC TV 카메라의 임의 조작 및 녹음기능 사용 금지
  4) 국민의 개인정보 권익보호

   = 공공기관 운영 인터넷 공간 등에 있는 개인정보에 대한 `삭제청구권'이 신설

   = '개인정보침해사실 신고제'도 도입
  5) 옥외광고물 실명제 도입

   = 허가 및 신고 대상 옥외광고물에 대해 허가번호, 제작자명 등 의무적 표시

   = 불법 광고물 철거명령을 불이행시 해당 행정기관의 허가 취소가능

10. 기타

  1) 서울시내 모든 구청에서 여권발급

  2) 송파대로 중앙버스전용차로 실시

  3) 공공보육시설 보육도우미제 도입 ; 3월 3일부터

   = 보육도우미는 주 5일, 매일 6시간 근무, 보수는 월 80만원 수준
  4) 자치구별 노점시범거리 한 곳 조성

  5) 거제도∼가조도 연륙교 완공

  6) 전북혁신도시 착공

   = 전주와 완주군 경계 일대 1천14만9천㎡ 부지

   = 2012년 완공

   = 한국토지공사, 전기안전공사, 한국식품연구원 등 13개 중앙공공기관과 한국농촌진흥청이 이전
  7) 경기 및 서울 좌석버스 수도권통합요금제

   = 일반버스와 지하철에만 적용됐던 `수도권 통합요금제'가 좌석(광역)버스까지 확대시행

  8) 부산 영도다리 확장.복원공사 착공 ; 7월부터

   = 상판 일부를 들어올려 배가 지나가게 하는 도개(跳開)기능을 되살리는 것

   = 2010년말 준공 예정

토지투자 체크포인트

1. 땅 투자의 기본

땅은 수익률, 안정성 등을 감안한 재테크 측면에서 좋은 투자 상품이다. 하지만 땅이 쉽게 재산을 늘릴 수는 있지만, 요즈음은 정부의 각종 규제로 투자 가치의 측정이 어려운 상품이 된 것도 사실이다.

우리나라는 전국토의 1/5이 토지거래허가구역으로 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있고, 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

여기서 투자자의 합리적인 의사결정이 필요하다. 자신이 거주하는 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이외의 외지 땅을 살 것인가와 좋은 땅의 선택이다.

2. 타지역 농지 투자의 조건

 (1) 경사가 완만한 땅을 사라!

 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이 좋은 땅이다. 시간이 흐르면 개발 등 변화될 수밖에 없는 땅을 말한다.

 (2) 도로가 제대로 붙은 건축이 가능한 땅을 사라!

 전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다. 도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

 (3) 3억 미만의 땅을 사라!

 외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다. 투자자가 토지를 보유하는 동안 지속적으로 늘어나게 될 종합부동산세를 피할 수는 없으므로 높은 수익을 만들어 내기 힘들다. 그러므로 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅을 찾아야 한다.

 이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

3. 임야 투자의 조건

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

 (1) 산지전용허가기준에 적합한 임야를 사라!

 산지관리법에 의한 산지전용허가를 받을 수 없는 임야는 영원히 산일 수밖에 없는 땅이므로 토지투자로 적합하지 않다. 산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

 (2) 나무가 너무 많은 산은 피하라!

 산지전용허가기준에는 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다.

 (3) 분묘가 없는 임야를 사라!

 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없으며 비용 또한 적지 않다. 따라서 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

 (4) 도로에 접한 임야를 사라!

 임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다. 또한 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

4. 그린벨트 투자의 조건

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅을 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다. 이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

5. 현행법상으로는 비사업용토지는 60%에 달하는 양도세와 종부세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 투자의 포인트이다.

따라서 좋은 땅을 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 것이 땅이라는 것을 명심하자.

토지거래허가구역에서 거주목적으로 허가 받아 임대하면 이행강제금 낸다

토지거래허가구역에서 땅을 구입한 뒤 이용목적대로 법에서 정한 이용의무기간 동안 땅을 사용하지 않으면 이행강제금을 물어야하고 강제처분될 수도 있다.

그런데 이용목적을 거주용 주택용지로 땅을 구입한 뒤 이용의무기간 내에 착공만 하면 되는 걸까, 완공해야하나, 완공 후 살아야 하나. 정답은 완공 후 사는 것이다.

거주용 주택용지 구입의 경우 3년간 이용목적대로 이용해야 한다. 토지거래허가구역 안에서 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 한 것은 실수요자에게만 토지취득을 허가함으로써 토지의 투기적 거래를 억제하기 위한 것이고 토지이용의무 기간을 토지의 취득시부터 일정기간으로 규정하고 있기 때문에 토지이용의무는 건축공사의 완료가 아니라 일정기간까지 계속적 이용을 말한다.

따라서 거주용으로 빈 땅을 허가 받아 산다면 3년 내에 집을 지어서 살아야 하는 것이다. 3년 안에 집만 지어서는 않되는 것이다. 이를 위반할 경우 부과되는 이행강제금은 토지 취득가액의 10%다. 이행강제금은 자치단체에서 이용의무기간 동안 매년 한차례씩 이용목적대로 이용할 때까지 부과된다.

또한, 지은 집에 자신이 살지 않고 임대를 주는 것도 토지이용목적 위반이다.

부재지주가 소유한 농지를 농지은행에 임대, 매도 위탁하라!!!

1. 현행 농지법에는 구입 목적대로 농지를 이용하지 않을 경우 1년 동안 처분 의무기간을 주고, 이 기간내 땅을 처분하지 않으면 매년 이행강제금(공시지가의 20%)를 부과하도록 돼 있다. 이행강제금을 물지 않으려면 농지를 처분해야 하지만 적기에 땅을 처분하는 것이 생각처럼 쉬운 것은 아니다.

대개는 현지 주민으로 하여금 대리경작하는 방법을 통해 정부의 단속을 피해 왔다. 이렇게 하면 담당 공무원이 실제 경작 여부를 직접 조사하지 않는 한 이용목적 위반에 대한 적발이 사실상 어렵다. 하지만 지난해부터 각 지자체가 투기 방지를 위해 단속을 강화하면서 이마저 쉽지 않게 되었다. 이러한 경우에는 해당 토지를 농지은행에 임대, 매도위탁하는 것이 하나의 방법이 될 것이다.

2. 농지의 임대

농지은행은 도시자본을 농촌으로 끌어들이기 위해 2005년 10월부터 설립한 것으로, 도시민이 농지를 매입해 농촌공사에 맡기면 이를 현지 전업농 등에게 임대해 주는 일을 한다.

이 농지은행에 임대할 수 있는 땅은 1996년(농지법 시행일) 이후 취득해 자경하지 못하는 부재지주들의 농지가 대상이 된다. 부재지주가 1996년 이전에 매입한 농지는 ‘자경’ 조건을 규정한 농지법의 적용대상서 제외돼 이행강제금 부과가 면제된다. 3030평 미만의 상속 농지도 이행강제금 부과 대상서 제외된다.

부재지주가 농지 임대를 위탁하면 농지은행은 서류검토와 현장조사를 거친 뒤 대신 경작해줄 농민을 물색, 임대차 계약 체결을 도와준다.

이렇게 하면 농지 이용 목적을 위반한 부재 지주에게 부과되는 ‘농지처분 의무’를 면할 수 있고, 계약기간(5년) 동안 약정된 임대료도 매년 받을 수 있다. 이때 부재지주가 받을 수 있는 연간 임대료(2006년 전국 평균)는 3000평을 기준으로 논 169만원, 밭 100만원, 과수원 171만원, 기타 103만원 수준이다.

농지의 연간 임대료는 별도로 정해진 요율표는 없다. 다만 농촌공사는 지역별로 임대료 상한선을 정해 이 범위 안에서 부재지주와 협의해 구체적인 임대료 액수를 결정한다. 물론 농지 임대가 결정되면 부재지주는 임대 위탁에 따른 수수료(연 임대료의 8∼12%)를 농지은행에 내야 한다.

임대기간(5년)이 만료되면 1회에 한해 연장할 수 있다. 하지만 임대 계약기간 중 해약이나 농지 처분은 어렵다. 이미 지자체에서 처분이 통지된 농지나 용도지역상 도시지역 내 농지는 농지은행 위탁이 불가능하다는 점에 유의해야 한다

3. 농지의 매도 위탁

부재지주가 농지를 팔려고 내놔도 팔리지 않을 때는 농지은행에 매도 위탁을 할 수 있다. 부재지주가 농지 매도를 위탁하면 농지은행은 매수자 알선, 가격 협의 등을 대신해 준다. 이때 농지은행은 거래금액의 0.6~0.9% 정도를 수수료 조로 매도자(부재지주)로부터 받는다. 농지 임대와 마찬가지로 농지은행에 처분이 위탁된 농지도 ‘농지처분 의무’를 피할 수 있다. 농지정리가 잘된 농업진흥구역내 논밭은 농지은행에서 직접 매입해주기도 한다. 이때 물론 매입가는 시장가격으로 한다.

이도 저도 어렵다면 부재 지주가 직접 농사를 짓고 있다는 사실을 인정받으면 된다. 이러면 ‘농지처분 의무’를 면해 이행강제금을 물지 않아도 된다. 농지법에서 ‘자경’을 판단하는 기준은 ‘농사의 50% 이상을 자신의 노동력으로 경작하는 경우’다. 이 경우 담당 공무원은 부재지주의 정확한 노동 투입량을 산정하기가 어려운게 현실이다.

지자체에서는 주변 농민 등에게 부재지주의 실제 경작 여부를 직접 확인, 자경 여부를 판단하는데, 이는 여건상 쉬운 일이 아니다. 이 때문에 지자체에 따라서는 씨앗, 비닐 등 농자재를 구입하고 받은 영수증 등을 제출받아 ‘자경’ 여부를 판단하는 경우도 있다. 요즘은 주말마다 땅 소재지로 내려가 호박ㆍ콩ㆍ옥수수 등을 재배하려는 도시인이 늘고 있어 겉으로 보기에 ‘농사를 짓고 있다’는 모양새를 갖추면 돼 이행강제금을 피하기는 어렵지 않다

아파트시장이 침체되면서 상가가 대안 투자처로 부상되는 분위기를 틈타 '전매 보장'을 내세워 영업하는 일부 악덕 분양업체들이 판을 치고 있어 투자자들의 각별한 주의가 요망되고 있다.

특히 전매가 힘든 지리적 위치나 층임에도 불구하고 단기차익의 프리미엄을 보장해 준다는 식으로 유혹하는 광고는 더 조심을 해야 한다.

중도금 납입이전이거나 준공 전 전매 성사 약속을 철석같이 믿고 있다가 계약서 상 분양대금을 내야 하는 납입일정을 지키지 못해 연체라도 시키면 연체료 부담이 '눈덩이' 처럼 커질 수 있기 때문이다.

결국엔 분양대금 지불능력이 없는 상태에 계약했다면 시행사의 계약해지 조건에 해당돼 전매차익은 커녕 계약금만 날릴 수도 있다.

분양사 측에 전매약속 불이행에 대해 따져도 상담자가 임시직이라고 발뺌하면서 계약서 상 관련내용 명시부재 사실을 들고 나오는 경우가 적지 않아 법적으로도 구제받을 길도 막막해진다.

따라서 투자자들은 상가 분양구조에 대한 정확한 이해가 필요하며 계약서상의 분양 주체가 누구인지 또는 협의사항은 계약서에 필히 명시했는지 등을 따져봐야 한다.

총 분양대금중 계약금 10%만 가지고 전매를 통해 수백만원에서 수천만원의 이익금을 챙길수 있다는 유혹은 십중팔구 허위이므로 세심한 주의가 필요하다. 소문난 상가라도 층별, 위치별 가치가 다르고 여전히 경기침체 따른 투자 대기수요도 적어 실제 전매 가능성이 높은 상가는 별로 없다.

1. 땅을 사서 전원주택, 펜션 등을 지으려면 사전에 땅 소재지 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 이때 외지인이라도 지목이 대지인 땅에는 별다른 허가 절차를 밟지 않아도 집(연면적 60평 이하의 경우)을 지을 수 있다.

반면 논밭이나 임야는 지목을 대지로 바꿔야 주택 등의 신축이 가능해진다. 일반인이 집을 지을 목적으로 지목이 논밭, 임야인 땅을 대지로 바꾸는 절차를 ‘개발행위허가’라고 부른다.

‘개발행위허가’를 받아 지목을 대지로 바꾸면 땅값이 30∼40% 가량 오르게 된다.

2. 토지거래허가절차

개발행위허가를 신청하는 절차는 해당 토지의 소재지가 토지거래허가구역 안이냐 밖이냐에 따라 약간 차이가 있다. 허가구역 밖에서는 외지인이라도 땅 매입 즉시 건축허가 절차를 거쳐 집을 지을 수 있다.

그러나 외지인이 토지거래허가구역 안의 논밭이나 임야를 사려면 세대원 전원이 땅 소재지 또는 인접 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주해야 한다.

따라서 위의 요건을 충족시킨 외지인만이 다음 단계로 해당 지자체에 토지거래허가 신청을 한다. 이때 구체적인 계약내용이 담긴 신청서와 함께 토지이용계획서, 자금조달계획서 등을 함께 제출해야 한다.

만약 집을 짓기 위해 토지거래허가를 신청했다면 토지이용계획란에 이에 대한 구체적인 계획을 기재하면 된다.

신청서를 접수받은 시장ㆍ군수는 현장 실사 등을 거쳐 15일 이내 허가 또는 불허가 여부를 결정하게 된다. 이때 만약 투기 등이 의심되는 허가신청에 대해서 시장ㆍ군수는 불허가 결정을 내리고 그 사유를 민원인에게 통지하게 된다. 반면 별다른 결격 사유가 없다면 시장ㆍ군수는 민원인에게 토지거래 허가증을 교부해 준다.

민원인은 이 허가증을 첨부, 해당 지자체로부터 개발행위허가를 신청하면 된다.

3. 개발행위허가절차

전원주택 등을 짓기 위해 토지거래 허가증을 교부 받은 민원인은 이를 첨부, 해당 지자체 허가민원과에 개발행위 허가를 신청한다. 이때 첨부 서류는 지목이 논밭이냐 임야냐에 따라 차이가 있다.

지목이 논밭(농지)일 경우 논밭일 경우 토지등기부등본 등 땅 소유권을 입증할 수 있는 서류(토지사용승낙서로 대체 가능), 지적도 등본, 피해방지계획서 등을 제출하면 된다.

개발행위허가 신청은 원칙적으로 현지에 땅을 가진 땅주인만 할 수 있다.

하지만 논밭의 경우 땅주인이 아니라도 외지인이 곧바로 개발행위허가를 받는 방법이 있다. 현지인으로부터 토지사용승낙서를 받아 개발행위허가를 신청하는 방법이다. 임야와는 달리 논밭은 토지등기부등본 대신 토지사용승낙서를 제출해도 개발행위허가를 받을 수 있다.

예전에는 임야도 토지사용승낙서로 개발행위허가가 가능했지만 2005년 산지관리법이 바뀌면서 자기 소유 임야가 아니면 허가를 받을 수 없게 됐다.

토지사용승낙서란 그 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖는 것으로 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력이 있다.

대개 땅 매매대금의 60∼70% 이상을 지급하면 현지인으로부터 이를 받을 수 있다. 이때 땅주인의 인감이 첨부돼야 효력이 인정이 된다.

지목이 임야인 경우에는 사업계획서, 소유권 입증서류(토지등기부등본 등), 임야도 사본 및 축적 20000만의1 이상의 지형도, 복구계획서 등이 있다.

여기에 별도로 지으려는 건축물의 도면 등 건축 관련 서류도 함께 첨부해야 한다.

이를 접수 받은 시장ㆍ군수는 농지과, 산림과, 건축과 등 관련 부서 협의를 거쳐 개발행위허가 여부를 최종 결정하게 된다.

4. 관련 비용

허가 통보를 받은 대상지가 논밭인 경우 농어촌공사에 농지전용부담금, 대체농지조성비 등을 납부해야 농지전용허가증을 교부받을 수 있다.

농지전용부담금은 공시지가의 20%, 대체농지조성비는 밭일 경우 ㎡당 7140원, 논일 경우 ㎡당 1만1900원이다. 임야의 경우에는 산림청에 대체산림조성비로 ㎡당 1697원(보전산지는 ㎡당 2206원)을 납부하면 된다.

농지전용(형질변경) 허가증을 교부 받았다면 곧바로 주택 등의 신축에 들어갈 수 있다. 착공 전에 공사이행 예치금으로 토목공사비의 100%, 지역개발공채 매입비로 평당 3000원 등을 납부해야 한다.

공사가 완료된 후에는 해당 지적공사로 측량성과도를 교부받아 준공허가를 받은 다음, 지목을 대지로 바꾸고 소유권 이전등기를 하면 된다.

분양가상한제와 원가공개

1. 분양가상한제란 아파트 분양가를 건설교통부 장관이 정하는 표준 건축비에 땅값(택지비)을 더해 산정하는 제도를 말한다. 분양가상한제는 아파트 분양가가 건축비와 택지비 등의 건설 원가와 연동되기 때문에 원가연동제라 부르기도 한다.

여기에서 택지비 중 땅 구입비는 공신력 있는 평가기관이 감정 평가한 감정가액으로 분양가를 산정해야 한다. 따라서 업체들의 땅값 부풀리기가 원칙적으로 불가능해진다.

정부는 분양가상한제가 적용되면 분양가가 이 제도 적용 전보다 최고 20-30%가량 낮아질 것으로 보고 있다. 그동안 건설업체들이 분양가를 건설 원가가 아니라 주변 시세에 맞춰 왔기 때문에 이 제도가 적용되면 결국 분양가가 주변 시세보다 저렴해진다.

따라서 분양가상한제 아파트가 자칫 투기꾼들의 먹잇감으로 전락할 가능성이 있다. 상당한 시세 차익을 얻을 수 있기 때문이다.

정부는 그래서 분양가상한제가 적용되면 분양권 전매제한을 더욱 강화할 방침이다. 현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지의 경우 전용 25.7평 이하 중소형은 10년(서울ㆍ수도권)과 5년(지방), 전용 25.7평 초과 중대형은 5년(서울ㆍ수도권)과 3년(지방)간 분양권을 팔 수 없다(계약일 기준).

그러나 9월 분양가상한제가 적용되면 서울ㆍ수도권 공공택지 내 중소형은 10년, 중대형은 7년으로 전매제한이 강화된다. 지방은 변화가 없다.

민간 아파트의 경우 서울ㆍ수도권 내 중소형은 7년, 중대형은 5년간 분양권을 팔 수 없게 된다. 지방은 향후 분양가 추이를 봐가며 결정할 계획이다.

2. 분양원가 공개는 말 그대로 민간 업체들이 아파트를 짓는 데 드는 순수비용(원가)을 국민들에게 공개하는 것이다. 민간 아파트의 공개 항목은 ▶택지비 ▶직접공사비 ▶간접공사비 ▶설계비 ▶감리비 ▶부대비 ▶가산비 등 총 7개다.

분양가상한제나 분양원가 공개가 실시되면 기본적으로 분양가가 낮아질 것으로 보인다.

그러나 이 두 제도로 인해 아파트 품질은 크게 떨어지는 것이라는 주장이 나온다. 건축비 절감을 위해 업체들이 마감재 수준을 떨어뜨리고 각종 생활편의시설을 축소할 게 뻔하기 때문이다.

또한 이러한 제도들이 당장은 집값을 안정화시키는 데 도움을 주겠지만 장기적으로는 별 도움이 안 될 것이란 주장도 있다.

3. 9월부터 서울ㆍ수도권에서 아파트를 분양하는 민간 주택건설업체들은 분양원가를 공개해야 하고, 분양가상한제가 전국의 모든 민간 아파트로 확대 실시된다.

국회 건설교통위원회는 2월 28일 법안심사소위를 열고 민간 아파트에 대한 분양원가 공개 및 분양가상한제를 골자로 한 ‘주택법 개정안’을 심의 의결했다.

개정안에 따르면 우선 ‘분양원가 공개’ 대신 ‘분양가 거래 내역 공시제도’라는 표현을 쓰기로 했다. 대상 지역은 ‘서울ㆍ수도권 및 분양가 상승우려가 있는 지역 중 대통령령이 정하는 지역’으로 한정됐다. 지방은 사실상 빠진 것이다.

그러나 분양가상한제는 전국이 대상이다. 또 택지비는 감정가를 기준으로 하되 경ㆍ공매나 공공기관으로부터 땅을 산 경우 등은 실제 매입가를 인정해 주기로 했다.

 관리지역 세분화란 종전 ‘준농림지ㆍ준도시지역’로 불렸던 관리지역(2만7239㎢, 전국토의 27%)을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류해 지정하는 것을 말한다.

관리지역이 세분화 과정을 거쳐 계획ㆍ생산ㆍ보전 등으로 분류되면 들어설 수 있는 시설에도 차이가 난다.

계획관리지역에서는 아파트를 포함한 공동주택과 단독주택, 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등을 지을 수 있다.

반면 생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 단독주택, 상가 등을 제외한 근생시설 등의 건축만 가능하다. 보전 관리지역에서는 단독주택, 음식점 등을 제외한 근생시설, 창고 등만 들어설 수 있다.

건폐율ㆍ용적률도 계획 관리지역 40%ㆍ100%, 생산ㆍ보전 관리지역 40%ㆍ80%로 벌어진다.

관리지역 세분화 작업에 따라 관리지역(옛 준농림지)이 개발 가능성이 큰 계획 관리지역으로 분류되면 땅값은 공시지가를 기준으로 10.2% 정도 오른다. 반면 개발 가능성이 적은 생산ㆍ보전 용도로 분류된 관리지역의 땅값에는 거의 변동이 없다.

이는 지난해 11월 경기도에서는 처음으로 관리지역 세분화를 끝낸 고양시의 지난해와 올해 표준지 공시지가를 비교 분석한 결과다. 이 결과는 해당지역 땅의 실거래가격에도 반영돼 향후 이 지역 토지시장에 적지 않은 영향을 끼칠 전망이다.

따라서 관리지역 땅이 어떤 지역으로 세분화될지 알기 전에는 투자자 여러분의 주의가 필요합니다.

토지소유자, 세부담 증가(공시가격, 시세반영률 80%선까지 상향)

건설교통부는 현행 토지 공시가격이 시세보다 훨씬 낮다고 판단, 적정성을 제고해 올해부터 시세 반영률을 끌어올릴 방침이라고 6일 밝혔다. 상황에 따라선 현행 주택 공시가격 수준인 시세의 80% 선까지 높아질 수도 있다.

이 같은 건교부의 방침에 따라 토지 소유자들은 종전보다 보유세를 훨씬 많이 내야 할 것으로 보인다. 특히 현행 토지 공시가격의 시세 반영률이 20~50% 선에 머물러 있다는 점을 감안할 때, 이를 80% 선까지 높일 경우 현재 공시가격이 2억원 안팎인 땅도 앞으로 종부세 대상(세대별 합산 3억원 이상)에 포함될 가능성이 있다.

또 이처럼 토지 공시가격의 시세 반영률이 높아지면 증여세와 함께 상속세도 늘어날 수밖에 없다. 현행 상속·증여세율은 과세표준액이 5억원 이하(1억원 이상)인 경우 20%이지만, 5억원을 초과할 경우(10억원 이하) 30%로 높아진다.

아파트 등 택지개발을 위한 사업용 토지도 종부세와 같은 보유세가 크게 올라 개발 추진이 더딘 사업장의 경우 부담이 커질 전망이다.

투기과열지구에선 입주까지 분양권전매 금지

1. 주택ㆍ토지투기지역은 집ㆍ땅값이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 한해 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.

주택투기지역으로 지정되면 주택 및 주택 부속토지를 팔 때 양도소득세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 한다. 또 필요시 탄력세율(기본세율±15% 이내)이 적용돼 세금 부담이 늘어난다. 금융규제도 받는다. 주택투기지역 내에서 시가 6억원 초과 주택을 살 때 주택담보대출 한도가 총부채상환비율(DTI) 40% 이내로 제한된다. 토지투기지역에서는 토지는 물론 주택을 제외한 지상의 모든 시설물을 팔 때 양도세를 실거래가로 내야한다.

그러나 집값 급등으로 정부의 고강도 규제책이 잇따라 나오면서 투기지역의 의미가 사실상 많이 퇴색됐다. 당장 올해 1월 1일부터 투기지역 지정 여부와 관계없이 전 지역에서 주택은 물론 모든 부동산 거래 때 양도세를 실거래가로 내고 있다. 또한 정부가 최근 지역ㆍ집값에 관계없이 주택담보대출 한도를 DTI 40% 이내로 제한하는 방안을 추진하고 있어, 주택투기지역 내 금융규제는 의미가 없어질 것으로 보인다.

2. 투기지역과 달리 건설교통부 장관과 시ㆍ도지사가 지정ㆍ해제할 수 있는 투기과열지구는 집값 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역 중에서, 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1을 웃도는 곳 등을 대상으로 한다.

투기과열지구로 지정되면 입주 때(등기)까지 아파트 분양권을 팔 수 없게 된다. 다만 분양권 전매제한 예외 사유에 해당되는 경우에는 해당 자치단체의 검인을 받으면 팔 수 있다. 상속ㆍ저당의 경우도 제외된다.

투기과열지구 내 주택에 청약할 경우 청약통장 가입자 중 일부는 청약 1순위 자격이 제한된다. ▶해당 주택의 최초 입주자모집공고일 현재 과거 5년 이내에 주택 청약에 당첨된 사실이 있는 가구(가족 구성원 모두 해당)에 속한 자 ▶2주택 이상의 다주택 가구에 속한 자 ▶2002년 9월 5일 이후 청약예ㆍ부금 가입자 중 가구주가 아닌 자는 1순위 자격을 갖췄어도 1순위에 청약할 수 없다. 다만 2순위 청약은 가능하다.

투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 중소형 주택(민간주택 및 민간중형국민주택)의 경우, 중소형 전체 가구 중 75%는 ‘무주택 우선공급 대상자’(청약예ㆍ부금 1순위+5년 이상 무주택가구주+35세 이상)에게 우선 분양된다.

하지만 원가연동제가 적용되는 신도시 등의 택지개발지구에서는 무주택 우선공급분 75% 중 40%가 만 40세 이상 10년 이상 무주택가구주에게 최우선으로 공급된다.

3. 토지거래허가구역 역시 건교부 장관이 중앙도시계획위원회를 열어 지정ㆍ해제할 수 있다(동일 시ㆍ군ㆍ구 내 지정은 시ㆍ도지사에게 위임). 대상 지역은 투기를 목적으로 한 토지 거래가 성행하거나 땅값이 급등한 지역이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 땅을 사고 팔 때 관할 시장ㆍ구청장ㆍ군수로부터 토지거래계약허가를 받아야 한다. 허가 대상 면적은 도시지역의 경우 주거지역 내 180㎡ 초과, 상업지역 내 200㎡ 초과, 공업지역 내 660㎡ 초과, 녹지지역 내 100㎡ 초과 토지다. 도시지역 밖의 경우 농지 내 500㎡ 초과, 임야 내 1000㎡ 초과, 기타 용지 내 250㎡ 초과 토지가 허가 대상이다.

토지거래허가구역으로 지정되면 농지의 경우 사실상 외지인의 거래가 불가하다. 비농업인이 농지 거래를 하려면 가구원 전원이 해당 시ㆍ군에 6개월 전부터 살고 있어야 하기 때문이다.

4. 지난해 1월 1일부터 모든 부동산에 대한 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있지만, 주택거래신고제도(지역) 역시 계속 유지되고 있다. 주택거래신고지역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택이나 재개발ㆍ재건축 구역 내 아파트를 거래할 때 계약일로부터 15일 이내에 실거래가를 신고해야 한다.

신고 대상 주택은 주택거래신고지역 내 ▶전용 60㎡ 초과 아파트 ▶전용 150㎡ 초과 연립주택 ▶재건축ㆍ재개발구역 내 모든 아파트 및 연립주택이다(오피스텔, 단독ㆍ다세대주택은 제외).

주택거래신고지역은 주택투기지역 가운데 전월 집값 상승률이 1.5%를 넘거나 3달 동안 집값 상승률이 3% 이상일 경우 지정된다. 하지만 부동산실거래가신고제도가 시행되고 있어 현재 큰 의미는 없다.

부동산실거래가신고제도 실시로 모든 부동산 거래(현재 분양ㆍ입주권은 실거래가 신고 대상에서 제외돼 있으나 올해 7월부터는 실거래가 신고 대상임) 뒤에는 반드시 계약일로부터 30일 이내(올해 하반기부터는 60일로 늘어 남)에 해당 관청에 실거래가를 신고해야 한다.

하지만 주택거래신고지역 내에서는 부동산실거래가신고제와 관계없이 15일 이내에 실거래가를 신고해야 불이익을 당하지 않는다. 30일로 착각하고 있다가 신고기한을 놓치면 취득세액(취득가액의 2%)의 최대 5배를 과태료로 물어야 한다.

5. 주택공영개발지구로 지정되면 공공택지 내 택지를 분양 받은 민간 건설업체는 대한주택공사 등의 공공기관에 택지를 양도해야 한다. 택지를 양수(讓受) 받은 공공기관은 주택건설사업을 직접 시행한다.

판교신도시가 대표적인 경우다. 판교신도시는 전용 85㎡ 초과 주택이 포함된 25개 블록이 주택공영개발지구로 지정돼 주공이 주택건설사업을 직접 시행했다.

주택공영개발지구로 지정되면 전용 85㎡ 이하 중소형은 계약 후 5년, 전용 85㎡ 초과 중대형은 계약 후 3년간 분양권을 팔 수 없다. 그러나 현재 공공택지에는 모두 원가연동제가 적용되기 때문에 큰 의미는 없다.

원가연동제가 적용되는 서울ㆍ수도권 내 공공택지의 경우 중소형은 계약 후 10년, 중대형은 계약 후 5년간 분양권 전매가 금지된다. 서울ㆍ수도권 외 지역 공공택지의 경우는 중소형은 5년, 중대형은 3년간 분양권을 팔 수 없다.

공공택지 상가 투자시 주의 사항(‘딱지’의 중복거래 등 위험성 높아 주의해야)

새로 개발되는 택지지구내 상가부지를 분양받으려면 ‘딱지’를 소유한 사람들끼리 모여 조합이나 단체를 결성해야 한다. 공공택지 보상에 관한 규칙상 원주민 개인에게는 상가용지 공급이 이뤄지지 않기 때문이다. 상가 ‘딱지’란 공공택지 예정지에서 상가를 운영하거나 영업한 사람에게 주어지는 일종의 상가 ‘우선 입찰권’을 말한다.

보통 아파트 등과 같은 부동산을 매매할 때는 어느 정도 거래 안정성을 확보할 수 있는 반면 상가 ‘딱지’는 토공 등 공공택지 시행업체가 심사를 통해 상가 입주 대상자를 확정하기 전까지는 정식 권리를 인정받지 못한 상태라 소유권 이전등기가 불가능하다. 조합과 시행처 간에 정식 공급계약이 체결되기 전의 ‘딱지’는 어디까지나 잠재적인 권리에 불과하다.

여러 사람에게 팔아도 확인이 어렵다는 의미다. 이 점을 노리고 전문 브로커들은 원주민의 인감도장을 위조해 4∼5명의 투자들에게 ‘딱지’를 팔아넘기기도 한다. 때문에 아직 등기가 확정되지 않은 ‘딱지’ 상태의 입주권 거래는 위험성이 높아 주의가 필요하다.

상가 ‘딱지’를 받은 원주민이 택지지구내 상가용지를 분양받으려면 상가조합 가입이 필수적이다. 상가 ‘딱지’는 일정기준을 갖춘 원주민에게 6∼8평 규모의 지분 형태로 제공되며, 공급대상이 ‘조합 또는 주민단체’로 한정되어 있다.

하지만 이 경우에도 원주민들이 조합 가입 후 좀 더 나은 조건을 제시하는 조합에 중복 가입하는 경우가 많다. 원주민의 상가 중복 가입은 상가개발 사업의 지연을 초래할 수밖에 없다. 현행 보상 법률에 따르면 1개 이상의 조합에 중복가입한 원주민 대상자가 1명이라도 있을 경우 해당조합은 택지개발주체와 상가용지 계약을 체결할 수 없도록 돼 있기 때문이다.

그러므로 공공택지내의 상가 ‘딱지’를 사는 경우 “조합에 정식 가입된 입주권을 사는 게 비교적 안전하다”고 할 것이다.

‘땅의 종류와 가치’

땅의 종류와 가치는 ‘용도지역’ ‘용도지구’ ‘용도구역’ ‘지목’ 등만 제대로 이해하고 있어도 금세 파악할 수 있다.

1. 용도지역이란 건폐율, 용적률, 높이 등을 입지별로 제한하기 위해 책정해놓은 구역을 뜻한다.

용도지역은 △도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역) △관리지역(보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역) △농림지역 △자연환경보전구역 등의 4가지로 나뉜다. 이처럼 땅을 쓰임새와 가치에 따라 4가지 용도지역으로 구분해 놓은 법이 바로 ‘국토의 계획의 계획 및 이용에 관한 법률’이다.

  1) 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 구분된다.

    ① 이 중에서 주거지역은 △전용주거지역(1∼2종) △일반주거지역(1~3종) △준주거지역으로 다시 나뉜다.

      = 전용주거지역은 다세대, 다가구 등 저층 주택만이 들어설 수 있는 땅을 말한다.

      = 일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 땅으로 아파트가 주로 들어선다.

      = 준주거지역은 주거기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 경우에 지정된다.

    ② 상업지역은 △중심상업 △일반상업 △근린상업 △유통상업 등으로,

    ③ 공업지역은 △전용공업 △일반공업 △준공업 등으로 구분된다.

    ④ 녹지지역은 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데, 특히 자연녹지지역에서는 개발이 제한적        으로 허용돼 땅값이 상대적으로 비싼 편이다.

  2) 관리지역은 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역(옛 준도시ㆍ준농림지)은 현재      각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류하는 작업이 진행 중이다.

    계획관리지역에선 제한적으로 개발이 허용되지만 생산ㆍ보전관리지역은 엄격하게 개발이 제한된다.

▲ 땅의 종류와 관련한 용어는 추상적인데다 각종 토지제도와 연계된 탓에 체계도 복잡해

헛갈리지만 각 용어의 뜻만 제대로 파악하면 이해가 어렵지 않다.

2. 그런데 땅에는 ‘용도지역’ 외에도 ‘용도지구’ ‘용도구역’이란 것도 있다. 기본적으로는 용도지역 상에 용도지구나 용도구역이 중첩돼 지정되는 게 일반적이다.

  1) ‘용도지구’란 용도지역 지정을 보완하는 성격이 짙다. 즉 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등과 관련된 용      도지역의 제한을 추가적으로 강화하거나 완화할 필요가 있을 때 용도지구를 추가로 지정한다. 주로 용도지역의      미관, 경관, 안전 등을 강화시킬 필요가 있을 때 별도로 용도지구를 추가 지정한다.

    ‘용도지구’의 종류로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구,       개발진흥지구, 특정용도제한지구 등이 있다.

  2) ‘용도구역’은 특히 이용규제에 초점을 맞춰 용도지역의 지정을 보완한다. 구체적으로는 무질서한 시가지 확산방      지, 계획적인 토지이용, 토지이용의 종합적 관리 등을 위해 정해놓은 지역을 말한다. 이 ‘용도구역’은 시가화조      정구역, 개발제한구역(그린벨트), 수자원보호구역 등으로 구분된다.

  3) 일반적으로 용도지역과 용도지구가 토지 이용에 초점을 맞추고 있다면, 용도구역은 토지 이용 규제에 초점이       맞춰져 있다. 용도지역과 용도지구는 도시지역 내에 지정되는 경우가 많은데 비해 용도구역은 도시 주변에 지정      될 가능성이 크다. 용도지구ㆍ구역의 구체적인 내용은 대부분 각 지방자치단체의 조례에서 규정하게 된다.

3. 지목은 가장 기초적인 땅의 분류방법이라고 볼 수 있다. 그런데 지목과 용도지역의 차이점은 뭘까.

우선 지목은 현재의 토지의 쓰임새를 나타내는 성격이 강하다. 또 지목은 땅주인의 뜻에 따라 특별한 사정이 없는 한 변경이 가능하다. 예컨대 임야를 소유하고 있는 사람이 지자체의 허가를 얻으면 대지로 바꿀 수 있다.

반면 정책적 필요에 따라 지정된 용도지역은 땅주인 마음대로 바꾸기가 매우 어렵다. 예를 들어 용도지역상 생산관리지역에 들어선 땅을 계획관리지역으로 쉽게 변경할 수가 없다는 의미다.

용도지역은 행정 당국의 행정적 계획제한 내용을 나타낸다는 점에서 용도지역과 지목과는 큰 차이가 있다. 이 때문에 지목보다는 용도구역이 땅의 가치를 결정하는 데 더 중요한 요소라고 보는 전문가들이 많다.

지적법상 지목에는 28가지가 있다. 구체적인 종류로는 대지, 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지(온천수 나오는 땅), 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창 고용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거(인공수로ㆍ둑), 유지(저수지), 양 어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지 등이 있다.

일반적으로는 건물을 지을 수 있는 땅이냐 그렇지 않은 땅이냐를 기준으로 대지와 그 이외의 땅으로 구분되기도 한다. 지목을 정할 때는 필지마다 하나의 지목을 설정하는 게 원칙이다.

4. 용지지역ㆍ지구ㆍ구역, 지목간 땅값 차이는 그 쓰임새에 따라 결정되는 경향이 짙다. 쓰임새가 많아지면 그만큼 값어치도 올라간다.

땅의 쓰임새란 지을 수 있는 건물의 종류, 건폐율, 용적률 등에 따라 결정된다. 예컨대 용도지역상 도시지역은 관리지역에 비해 건폐율과 용적률이 많이 주어져 건물을 보다 높이 지을 수 있어 땅값이 더 비싼 편이다.

같은 용도지역 안에서도 세부 분류에 따라 땅값에 차이가 난다. 일반적으로 아파트 건축이 가능한 도시지역내 일반주거지역 땅은 저층 주택만 들어설 수 있는 전용주거지역 땅값보다 비싸다.

지목간에도 땅값 차이가 크다. 땅값 면에서는 대지 가격이 다른 27개 지목에 비해 항상 제일 비싸다. 주변 논밭과 비교해 대략 30% 이상 비싸다. 전답을 주택건축이 가능한 대지로 지목을 변경할 경우 ㎡당 1만300~2만1900원까지 비용이 들어간다. 논밭을 대지로 변경하면 당연히 쓰임새가 많아지면서 땅값이 30∼40% 정도 올라간다.

물론 대지 가격도 조건에 따라 가격이 천차만별이다. 조건이 나쁜 땅은 은행담보능력 등이 떨어져 땅값이 쌀 수밖에 없다. 이런 대지로는 △위험시설과 인접한 땅 △저지대에 위치한 땅 △폭이 8m 이하인 땅 △진입도로에 2m이상 접해 있지 않은 땅 △진입로 폭이 4m 이하인 땅 △경사 15도 이상인 땅 등이 있다.

이런 땅은 쓰임새가 떨어져 가치가 떨어지는 만큼 되도록 투자를 피하는 것이 좋다.